价值杂志欢迎您订阅!中远两湾 缘起总书记泪水
上海房产市场欣欣向荣已成定局。一些传统高尚区域近几年楼价水涨船高并不稀奇，令人侧目相看的倒是一些原本视为“危棚简屋集中区”的旧城改造项目崛起之快出乎想象，某种程度上，它们甚至扭转了上海人根深蒂固的地域观念，经典的一例便是位于上海市普陀区以“两湾一宅”为基地的“中远两湾城”。
上海证券交易所的上市企业中远发展（600641）、中远置业集团、上海中远两湾置业发展有限公司三方联建的“两湾城”项目，是上海目前最大的危房改造和重点住宅项目，却缘起国家主席江泽民的泪水。
“棚屋区”是上海一个历史遗留下的名词，通常区域内民居与企业混杂一起，生活环境极为恶劣。从1998年开始动迁算起，“两湾一宅”迄今保持着上海一次动迁量最大、一次动迁速度最快、一次动迁资金投入最高的纪录：一次性投入26.6亿元，一次性动拆迁274家企业和10500户居民。原来，两湾城的建设还有段小插曲。国家主席江泽民当年视察上海这片棚户区时曾流下眼泪说：没想到解放这么多年了，我们的老百姓生活还没有得到改善。
“中远两湾城”以“两湾一宅”为基地，“两湾一宅”是普陀区潘家湾、潭子湾和王家住宅地区的简称，事实上，中远两湾的选地恰犯了上海人的“忌”，这里是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区，亦是一个上海有名的“脏乱差”地区，没人看得上的城市最灰暗的一角。同时，选址也犯了开发商的"忌"，不光要动迁274家企业、10.5万余户居民，还需改造生态环境不良的苏州河，彭越浦河和真如港，整个旧区改造面积达49.5公顷，民房和企业单位交错在一起，地形十分复杂，60多家海内外开发商都被吓退，上海市政府因之将这里的改造喻为另一个“淮海战役”。
主要开发商之一的中远发展股份有限公司董事会秘书对本刊表示，两湾城项目自1998年12月开始拆迁，共享了1年半的时间完成50万平方米的土地平整。两湾城的建设目标是2年拆迁，5年建成。到去年年底“两湾城”共开发了近100万平方米的面积(整个项目占地180多万平方米)。公司的目标是明年基本上可以动工，2004年全部竣工。
事实上，运作“两湾城”这样的旧区大项目好比是炒作股市上的大盘股，要使其拉出长红不易，升值更是难。对此，开发商一开始便希望通过低价位来吸引买家。相对应的市场策略是以“低开高走”来迅速回笼资金，投入滚动操作。
据介绍，目前两湾城的买家主要是当地居民，而江苏、浙江和境外买家不到10％。两湾城1999年开盘时一期（1）楼价为每平方米3700至3800元，均价为3770元每平方米。一期（2）价格为3800至5200元每平方米，均价约为4500元每平方米。目前一期的均价已升值至每平方米约5000元。而一期（2）推出部分房屋最高价已达5509元/平方米。
对此，开发商的看法是：在大众化楼盘的开发上，中资发展商较当地境外发展商有优势，外商专攻市中心高地价地段，楼价较高，回报相对较低。而中远两湾城位于市中心非黄金地段，因地价较便宜，投资回报较高。由此亦可见，在上海发展大众化楼盘具有很大的市场发展潜力。
对应楼盘每期单价上扬，销售对象的层次也在升级，一期“两湾城”主力房型总价40万元左右，是上海最受普通消费者欢迎的房型。2000年中远两湾城的销售房价39-42万元，年龄30-50岁的客户比例最高。随着房屋单价的提升，其主力房型今年以来已达到45-55万元，其消费对象也将扩展到高级白领和经理阶层。
据公司提供的最新数据是，两湾城一期27万平方米建筑面积，共2186户已于去年陆续入伙。二期39万平方米共2983户，已在去年中开工。三期54余万总建筑面积已于2001年12月开始建设，建设期为22个月，计划2003年7月完成。
事实证明，在寸土寸金的上海环线内，做面对大众的大楼盘同样有得赚。上海土地局官方的口径是：目前上海高档楼盘的客户群不到10％，每平方米5000至8000元的中高档楼盘的客户群占30％至40％，中档3000至4000元平方米的客户则高达50％至60％。
不过，必须承认的是，在上海做大盘离不开政府所能给予的优惠政策。“中远两湾城”是迄今为止唯一被上海市重大工程办公室比照市重大工程对待的住宅开发项目，该项目因此得到了本地政府的多项优惠政策。例如市政府对此项目免收土地出让金，如果把动迁费用折为土地成本的话，中远两湾城土地成本仅为每平方米1300元左右，而同地段的土地成本一般为每平方米2500元。仅此一项就得到至少1000元每平方米的优惠。其他优惠还包括减免多项税收，例如营业税返还5%，所得税返还70%左右，大大降低了开发成本。
就未来中远两湾城二、三期的收益，光上市企业中远发展从中获得的净利润将超过5.1亿元，投资回报率达23.8%。但这些预测在一些行业分析师看来还是有点偏于保守，一方面“两湾城”计划从2003年起销售车库，平均单价为5600-6151元/平方米，7万平方米车库，按销售率60%计，销售总额在2.5亿元以上，余额出租也有较好收益。中远两湾城同时也将开始销售商业公建设施，计划单价8580-10794元/平方米。据悉，仅中谭路商业街商铺就有10万平方米左右，如按销售率50%计，销售总额在4.8亿元以上，出租商铺租金收益也较高。由于市政府已决定将中远两湾城中心苏州河南岸沿线地区改造成8万平方米的市中心大型绿地，只要这些利好能够逐步兑现，中远两湾城的佳绩还将继续下去。
中远两湾城“十五”期间楼盘销售价格计划
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 5年平均
平均单价 3777 4100 4500 4675 5113 5617 5380 5057
年均增长率 8.8 9.8 3.9 9.4 9.9 4.2 5.76
中远两湾城初始售价低，今后售价年均增长5.76%，最后一年还有负增长，充分留有余地以应付各种可能出现的风险
注:1999年和2000年为一期（1）与一期（2）平均单价