上海社区会所
　　“ 区会所是和二期一起交付使用的（现在尚不知何时），一期的业主就要经历漫长的等待，并要白白地上交很长时间的物业管理费。网球场只有一个，对一个拥有1000户以上的业主群，并且业主定位大都是都市白领的居民小区来说，只能说是聊胜于无。”
　　“因为会所免费开放，网球、乒乓等热门项目常常引起排队，特别是晚上和节假日。一些业主邀请同学、朋友一大帮人来玩，其他业主排了队还得等半天，所以现在要求收费的呼声很高。”

　　在上海地产开发商、业主眼里，“逢楼盘必有会所，逢会所必有泳池、各类球馆、娱乐设施”已成风尚。会所内容虽然广泛，花样也不断翻新，但平摊到每个业主头上的使用率到底有多高始终让人质疑。
　　“我可以说，上海九成会所目前是亏钱的，特别是以其豪华作为售楼卖点的会所，每月用于会所维持的费用甚至超过50万元，这笔钱根本不可能在会所的日常运作中如数收回。”
　　比较近来沪上流行的港式会所，上海陆家嘴物业别墅分公司总经理李峰对其运营手法颇不以为然。作为沪上一级资质专业物业公司，李的底气在于其管辖的高档物业目前全部盈利。
　　“一开始，甚至我底下的人都以为我在拿商家的回扣，因为我规定，单个项目中全部物业人员的日常开销只能找小区内的商家。后来，他们渐渐明白，如果一开始就把刀狠狠的“斩”下去，商家大多是会逃走的。如果先能拉别人一把，把生意做大，租金收益自然水涨船高，这样，也能拿出一部分收益补贴小区娱乐设施。小区人心旺了，会所本身才会盈利。”

　　港式“社区会所”

　　近来沪上港风频吹，因此一些业内人士在建造会所时，通常用来临摹或比较的是香港的会所。
　　最早香港会所的概念也是从欧美等国家传过来的，香港瑞安建业高级物业经理梁燕玲说，原为少数人身份、地位及特殊生活方式象征的会所90年代末由南至北，从香港传到深圳、上海、北京等内地城市，形成了一种风气。香港每一个人、每一个家的面积都很小，这是由香港的高地价决定的，因此会所是整个小区聚会的必需场所。在上海等内地城市，无论业主或开发商易混淆：公共会所和社区会所是两个不同概念。
　　据有关做过香港会所实地调查的人士介绍，在香港，大而全的会所多数于公共会所，这是港式会所最普遍的存在形式。以一家面向社会招募会员的大型公共会所为例，通常位于市中心，总面积可达万余平方米。它为会员们提供包括：１个标准的足球比赛场、１个小型的足球热身场、６个屋顶网球场、６个室内壁球馆、１个室外游泳池及儿童戏水池、３个不同风味的餐厅、２个草地地滚球场、１个多功能的室内球场、１个器械健身房、１个儿童乐园、２个会议室、２个迷你高尔夫发球练习场、１个阅览室以及总面积不小的辅助用房等非常齐备和大型的硬件设施。
据了解，像一个大型公共性会所会员通常近千名，每个会员的入会费是10万20万港币不等，每月还要交近元港币的月费，会员可以免费享用会所中的所有设施，但用餐还要另外交费。公共会所绝对是以盈利为目的的，因此，其经营者通常是有经验的专业会所经营机构。
　　在上海，亦有可以会员形式加入的会所。比如香港瑞安开发的瑞虹新城会所。由于开发商会在日常经营中适当补贴，这些品牌发展商的会所门槛反而较低。如瑞虹新城采用的是300元半年的会员制，业主凭会员证可免费享用健身阅览、幼儿游乐等基本会所服务项目。由于许多住户及租户都前来消费，瑞虹新城会所甚至成为临平路地区的较有人气的公共娱乐健身场所。
　　应当说，这属于本地经营得较有声色得“社区会所”，在是港人看来，这种会所的经营模式及理念相当程度上受到香港“社区会所”的影响。
　　梁燕玲介绍说，因为在香港，社区会所只对社区内的住户和他们的访客开放，社区会所产权分摊到业主头上，业主们通常会挑选优秀的物业管理公司，来为他们管理社区及会所。香港的“社区会所”很大程度上带有“私人会所”的色彩，由于一开始住户定位就很清晰，因此可以合理计算出分摊到每家的物业管理费。
　　在港人概念里，社区会所是一个完全的服务性公共设施，它的功能是为业主提供服务，从某种程度上来说也是业主应该享受的福利。值得一提的是，从社区会所的总户数和总面积的比例来看，在香港，开发商总是很谨慎地控制着社区会所的规模，力求“小而精”，这点上与内地商品房内社区会所大都追求“大而全”有本质不同。
　　瑞安建业高级物业经理梁燕玲认为，其实内地大部分发展商建会所的主要目的是为了配合销售，而且很多楼盘把会所的豪华作为卖点，甚至把会所当作售楼处、楼板房展示厅来用，以收一箭双雕之效。开发商的行为是一切为了销售。但对像瑞安这样香港一些中大型地产商而言：“提供完善的服务为会所根本，经营上只要能够达到盈亏平衡点即可。”据她透露，瑞虹新城会所从现在起6个月左右即可基本达到盈利。

　　赢“心”赢“利”之道
　　“比较香港社区会所目前经营状况，我们经营的社区会所确实每一个都可以做到盈利，最关键是可以让业主觉得真正满意。”上海陆家嘴物业负责高档物业的总经理李峰说。
　　“通常上海小区内会所产权有两种形式，归开发商独享或业主共享。由于会所的水、电、煤、人力及娱乐设施都耗费财力，而开发商、业主都非业务管理专业机构，因此，我们一般会通过负担会所的所有运营费用来换取会所经营权。”
　　李所管辖的雅阁别墅位于莘闵园区，应属于离市中心较远的物业。“大多商家讲究风水，认为在会所经营项目好坏取决于物业方位，如果三个月看不到曙光，盈亏不能持平便会拂袖离去。而像我们的别墅项目大多偏离市中心，一开始肯定人丁稀少，甚至在小区中间开始亦没有路人，一般商家当然难有信心。”
　　我们当然不会留意风水的问题，关键是如何千方百计吸引商家入驻小区，先稳住业主的人气。一个很有效的原则是让商家得到实惠。比如我们把会所内能够出租的铺面平均切割成大致20~30平方，就算超市也不过100个平方，同时每个铺面租金放到地板价。开始租金基本维持在1000元——1500元/月。李说。
　　这只是第一步，接下来我硬性要求全体物业项目人员都要成为他们的顾客。
比如一个理发店月租金1000元，我便让物业公司180人都去那里理5元钱的标准头，理发店老板一算，至少这样一来可以持平，这些商家便大多会留下来。一般商家只要3个月不亏，半年实现微利，就基本上会留在小区内。
　　因此，就这些偏远小区，我的经验就是铺面价格要足够足够低，目的是聚集人气，日积月累，我底下的员工也逐渐明白，如果一开始就把刀狠狠“斩”下去，商家大多是会逃走的。会所空了，水电开销还是要由自己承担。如果先能拉别人一把，把生意做大，租金收益自然水涨船高，这样，也能拿出一部分收益补贴小区娱乐设施。小区人心旺了，会所本身才会盈利。当然，对于闹市区会所的铺面，通常好几家争还来不及，令当别论。
　　等到铺面收益慢慢涨了，就有财力来补贴会所内的娱乐设施。通常一些港式会所的做法是在周末及节假日收费加倍，而我的做法是星期一至星期日收费一致，同时逢五大节会所设施全部免费。
　　这在其他物业看来不可理解，但我们的观点是人气旺就是社区最好的氛围，最重要的是可以借此来建立社区内的文化。有了自己的文化，就提高了小区业主的档次和物业的价值。这种文化是所有小区里业主在不断经营中慢慢积累的，要慢慢养的。
　　社区有了自己的品味和文化，业主就会自然产生对会所、物业的依赖感，这样，我们就能推出一系列带有附加值的衍生服务。
　　比如我们已经从卫生学校召了100多个人，准备为业主提供上门护理服务；一些业主忙于公务，我们亦可提供专业的除草、修枝工人；业主如果家电出现故障，我们可随时上门服务……其实，从事类似专业分工服务的公司在上海并不多见。陆家嘴物业的想法就是要做第一家，为整个上海市提供类似服务的平台。从上海市政府的口径看，这个平台会在9月中下旬马上推出。附：
上海社区会所调查分类：
　　1. 封闭式会所。中高档价位的小区会所大多实行封闭式管理，既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、独立私秘性，又提升了物业的品质。此类纯粹的会员制会所，适用于中高档以上的公寓和别墅。
　　2. 半开放式会所。半开放式会所在对住户开放的同时，也是社会性商业配套的一部分。半开放式会所的位置一般占据小区的中心区域及住宅裙房或地下室，对安保措施的要求较高，比如电梯直达会所，小区住户用IC卡出入，由此确保外来人员不至于从会所进入小区；内外收费标准不同：对小区住户实行大幅度优惠的会员制和优先制。这种会所会带来许多外来人员前来消费，甚至可能成为这一地区的公共娱乐健身场所，如瑞虹新城会所即属此类。
瑞虹新城采用的是300元半年的会员制，购买楼盘后，业主享有发展商赠送的价值3万元的会所会籍，业主凭会员证可免费享用健身阅览、幼儿游乐等基本会所服务项目。会员可免费享用标准温水泳池、桑拿淋浴、健身房、儿童娱乐室;乒乓室：10元／小时;游泳/桑拿/冲淋：10元/小时；壁球室、网球场、桌球房：25元／小时。
　　3. 开放式会所。完全是社会商业性设施，一般为发展商将本来要做会所的房子出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一律是经营性质，这种情况大多出现在一些在中低价位项目中，物业费较低。
　　大致收费标准:标准室内温水泳池:20元／小时;网球场:白天20元／小时，晚上40元／小时；健身房、宽带网吧、乒乓房等20元以内／小时；桌球房、棋牌室、阅览室等免费；另有多功能歌舞厅、酒家等。