引言：服务式公寓（Serve Apartment）在美国有30余年历史，在香港有二十二年历史，但即使在中国最国际化的大都市上海，真正把概念落在眼前不过近一两年时间。总部位于新加坡的一些全球酒店式服务管理品牌近期在上海的动作尤为激进。如隶属于新加坡UE公司的Park Avenue（派克） Management Services等等。
由于价格低于星级酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，服务式公寓历来深受中长期出差的高层人士的欢迎。在上海别墅租金及高档公寓租金连续数月下调的背景下，几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况，这或许正是目前本地楼市的投资亮点之一。

投资素质

服务式公寓是指配有全套家具、全套厨房设，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务的住宅，是一种特殊的既提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的秘密性和生活风格的综合物业。作为连接酒店和私人公寓的桥梁，解决了酒店或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅问题。
从国外的经验可以借鉴，尤其是在美国的大中城市，由于人口的流动性增强，以年轻人为主的家庭模式对于备有家具的公寓产生了需求，这样的趋势直接导致了酒店服务性公寓的出现。在上海，由于国际间交往的频繁，品牌服务式公寓目标客户主要是在沪工作的外籍人士或外地人士。一方面，跨国大公司愿意为公司高级职员支付较高的租金，为他们提供高品质的生活环境，而普通的公寓难以满足租户享受酒店式服务的需求，同时相对于高档公寓，服务式公寓可以容纳更多家庭成员，又有别墅所缺乏的交通便利优势，所以受到很多外籍人士的青睐，需求量的增加拉动了高档公寓入住率的上升。
世邦魏理仕（CB Richard Ellis）项目营销部缪鸿认为，以本地品牌服务式公寓为例，一方面凭借地理优势、娱乐消费的便捷，浦西的“盛捷”(Somerset)、嘉里公寓(Kerry Residence)等继续保持70-80%入租率；同时伴随浦东陆家嘴地区国际金融中心概念日益成熟，定位于像“国际金融家”（Park Avenue）的项目潜力颇佳。
从目前看，陆家嘴地区的主要楼宇连接正在进一步完成，区域形态整体化、交通网络化、工作便利化、环境生态化程度日渐加深，这一地区成为集金融、商贸、会展、旅游于一体的国际化程度最高、经济流量最大、服务最完善的中央商务区指日可待。
据查，目前浦东陆家嘴金融贸易区已聚集120家中外金融机构，从业人员2.5万。分析家预测，到十五期末（2005）年，陆家嘴金融贸易区内功能建筑面积将超过1200万平方米，将吸引中外金融保险机构180到200家，其中外资银行100家；中外证券公司、投资基金150至180家；同时吸引跨国公司总部、区域总部、职能总部、研发总部80到90家；实现金融保险业增加值占浦东新区GDP的五分之一；证券交易额将达到8万亿元。可以预见，从业人员将继续呈几何数增长。这些都保证了品牌服务式公寓广泛的客源市场。
事实上，一个不容忽视的指标是在上海2002年下半年数月间，高档公寓的租赁市场平均租金下降了近10%，别墅租金下降5%。虽然大部分市场人士认为降幅在合理的波动范围内，但与之相对应的是服务式公寓租金仍保持着涨3%左右的季微小涨幅。
表现到个案上，由于强劲的市场需求，各大主要服务式公寓都相应提升了租金价格（见图标）。
世邦魏理仕（CB Richard Ellis）缪鸿表示，相比高档公寓，服务式公寓提供更多的客户服务，更高水准的物业管理，加上目前合理的租金价格，所以越来越受到外籍人士的喜爱。当然，现时处于全球经济好转的初始阶段，公司为外籍高级员工提供的住房待遇仍不如之前慷慨，因此，部分跨国企业高管从原先的浦东高尚别墅区域搬至靠近陆家嘴区域的大面积服务式公寓亦不再少数。
由于在高档公寓的住户中，百分之九十五是外籍及港台地区的高级管理人员或技术人员，其余的百分之五为国内住户，其中大多供职于外企，这种由于经济复苏及选择范围落差导致对服务式公寓需求上升因素尤为被看好。
当然，外籍人士向来倾向于有专业物业公司经营的、高档装修和配置的服务式公寓。因此，品牌因素尤为突出。一些在海外市场如新加坡当地、印度尼西亚就有成熟的家政服务、室内服务、车辆租赁、迎宾服务、保安经验的管理品牌便相对具有竞争优势。如像Park Avenue（派克）之类的服务式公寓管理品牌，即使在1998年亚洲金融危机期间，该品牌的服务式公寓入租率也一直维持在90％。核心客户网络涵盖通用、三星电子、荷兰壳牌、朗讯、惠普、日立、索尼、联合利华等。

回报潜力

事实上，在香港，如新世界、太古等服务式公寓回报率大多不超过5％，而由于近年来上海预期一片看涨，因此投资服务式公寓回报率起码在8％以上。
但是，不可避免的是国内特有的“一哄而上”的竞争态势。所谓“小户型”（35－50平米）的类似于服务式公寓的“单身公寓”便被看作是一个投资机会。
世邦魏理仕（CB Richard Ellis）项目营销部副董事陈炜接收采访时表示，对广大购房、投资群体而言，在对酒店式服务公寓的概念上存在一个明显的误区，即“小户型 + 高级物业管理= 酒店式服务公寓”。一般而言, 酒店式服务公寓不仅包括单身型的小居室，而且应包括众多为家庭考虑的户型，如二房、三房和四房等；从楼盘管理和经营的角度上来看，楼盘的物业公司和酒店式服务公寓的经营公司是风马牛不相及的两码事。前者主要承担整个物业室外的安保、清洁、维护保养等管理职责，而后者主要承担为租客提供室内服务和通过其营销体系为所经营的物业寻找租客的经营者角色。要想区分一个物业究竟是不是酒店式服务公寓，无论其物业管理服务的配套内容如何延伸，最根本的一点是要看此楼盘是否存在一个酒店式服务公寓的经营公司，是否有自己所经营的酒店式服务公寓的品牌。
更何况，所谓“单身公寓”的开发中多以SOHO（居家办公）为一重要卖点，但现在所谓的SOHO房的种种概念，其实质还是酒店式公寓，只是加上宽带入户而已。而更让人担心的是，在上海，法规上对办公用房和居住用房有严格的区分，在预售合同上也清楚地写明。SOHO房在宣传上将此含糊其词，日后难免衍生纠纷。
市场上已经在经营的酒店式服务公寓有浦东的"雅诗阁"(Ascott)、浦西的"盛捷"(Somerset)、嘉里公寓(KerryResidence)等，这类在目前本地属于一线的酒店式服务公寓，不仅服务专业化程度高，而且他们所经营的物业大都属于不向市场零售拆卖的物业，一般其产权都集中在发展商或投资商手中，普通投资者无法通过市场购买的行为获得该类物业的产权，反过来讲，大部分酒店式服务公寓的经营者也不提供为小业主经营管理服务。采取这种做法的优点是显而易见的，即便于经营者的统一经营管理，确保其品质的一致性。
事实上，投资服务式公寓一个关键指数是楼宇的单套面积要控制适当：一般为50平方米/套或者150平方米/套两类，面对两类主流客户：单身和家庭型。陈炜认为，上海的"服务式公寓"出现一少两高的现象，一少是供应量少，浦东仅有"雅诗阁"等少数服务式公寓，浦西仅有"华山公寓"等几个服务式公寓。二高是出租率高、出租价格高，根据世邦魏理仕公司公布的2002年度第三季度数字显示，上海服务式公寓的平均租金为18USD/sq.m/Month。而且这类物业一般是只租不售。也就意味着中小投资者基本没有机会涉足这个回报丰厚的投资领域。
要使市场的参与各方都得到增值，Park Avenue（派克）之类的品牌正在努力开发适应本地市场的模式。一方面通过认购，直接成为项目的大业主，同时向定位于“国际金融家”之类的业主提供委托租赁的业务。项目内小业主可以将自己的单位交给它来管理，收取协议定的费用，免去了自己寻找租户的烦恼和收益的不确定性。
打造增值链的总体设计模式是在项目的规划阶段，严格按照“服务式公寓”的标准来规划。无论是装修标准还是大堂的设计、公共部位的处理……。将项目定位为：专业服务公司为主导、中小投资者亦有投资机会的“服务式公寓”。
一方面，开发商作为制造商获取制造利润、回拢资金。专业的“服务式公寓”管理公司来管理楼宇，获取了运营利润。购买者作为投资者，获取稳定的投资回报。租户可以享受到酒店式的服务，却支出低于租用同等品质酒店的费用。这样的循环，才能形成真正的增值链。

小贴士：
一般而言，服务式公寓分为三种经营方式：一是开发商寻找一个有经验的酒店投资集团，由该集团替开发商寻找客户源，达到投资回报目标；第二，开发商在项目完成后，不卖给买房人，而是整卖给一个服务公司，服务公司成为大业主，然后再进行市场推广；第三是纯粹的零散出售。