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200万如何应对买房买车立业和婚事
投资理财－－蒋涛 朱雪飞
　　华先生一直在山东做木材生意，很少回上海，最近，年迈的母亲健康状况
每况愈下，风湿性关节炎已严重影响到她的生活起居。作为由离异的母亲一手
养大的独子，华先生果断地结束了在山东的生意，带着这几年所赚的200多万
元，回到了上海，以便照顾母亲。

  母亲的退休工资很低，每月700元，但对节省的她来说已绰绰有余。儿子每
月寄来的1000、2000元，全部地存了起来，现已积攒了85000元，但除此之外
，没有什么积蓄。母子俩没有买任何保险，有一套黄浦区的小两室房，可能会
被拆迁。华先生在遍寻名医为母亲治疗的同时，请了一个保姆，每月需支出
1500元左右。此外，华先生看中了虹口区的一套二手房，约80万元左右。在车
展中，对一辆26万元的本田雅阁爱不释手，但母亲担心年已32岁、尚未娶妻生
子的儿子会坐吃山空，劝儿子找份工作。做惯老板的华先生，由于只有大专学
历（市场营销专业），所以想找一份“体面”的工作很难。自嘲准备加入4050
工程的他，决定还是自己当老板。

  可是华先生想要实施的近期计划，为母亲治病、购房、购车、装修、就业，
远期计划母亲养老，以及自己希望在两年中成家的愿望，都需要资金，对华先
生来说该如何最佳安排这200万元资金，华先生的这些计划如何安排才是最可
行的呢？（见表1）

预期收支分析与理财建议

　　回到上海后，月固定收入只有母亲的退休金700元，固定支出却为1500元
，存在收支不能平衡的问题，所以，对于客户而言，固定收入将视母亲的生存
情况变化而变化，如何把200万元现金和部分存款协调好，实现诸如就业、养
老、医疗、婚姻等需求，是本理财计划的核心。

　　上述的需求，我们依据该客户的行为特点（该客户因为母亲需要照顾，放
弃在山东的生意），使用一个效用函数描述需求的影响（见表2）。

  客户资产包括现金、存款和一处面临拆迁的房产。客户预期支出包括买车
、买房、创业、结婚等。

　　在把上述需求的影响当成约束条件时，我们的理财模型需要让全部资产可
以满足需求，同时资产增值效率较高。

　　如果客户的资产全部以支付现金的模式满足需求，这一方面会减少资金或
资产的利用效率，另一方面会增加实物资产（房产和汽车）的价格风险和折旧
风险。

　　如果客户在投资房产和汽车时，贷款比例过高，会导致负债部分未来对于
利率过于敏感。比如贷款100万元买入汽车（20万元）和房产（80万元），假
定贷款期限分别是20年和5年，未来一年内央行贷款利率上调1%，客户贷款导
致的利息费用增加导致的损失可以如下测算：

　　100×(0.815+0.23)×1%=10012.6%=12.6万元。

　　因此，对于客户而言，理财计划的实物资产支出部分，现金支付过高和过
低都会引起客户资产的某种风险。

　　房产与汽车投资使用现金的风险分布（见表3）。

　　为了有效平衡上述风险，我们建议采用部分按揭贷款部分支付现金的方式
买车和买房。

　　客户的另一资产是一处老式房产，由于未来可能面临拆迁，可以建议客户
卖出该房产，这时有两种可能，一是可以卖掉，一是卖不出。如果卖不出，持
有到政府拆迁时获得补贴。如果可以卖出，这里需要给出最低的卖出价格建议。

　　假定客户花了半年时间买入一处房产，花一定时间装修，一年后可以入住
，客户可以在半年后卖出原房产，卖出委托价格为政府拆迁补贴价格（1+存款
利率（1+通货膨胀率））。这样委托出去的卖价，如果成交，客户不用担心现
金的通胀损失，当不能成交时，可以持有未来得到政府拆迁补贴的房产。

　　为此我们建议的流程如下：

1． 首先以按揭60%的方式买入房产；
2． 以按揭60%的方式买入汽车；
3． 委托卖出原有房产。

　　进一步，我们分析该客户的理财中其他的不确定因素。首先，客户母亲的
生存期不确定，治疗疾病的花费也是不确定的，为了降低这种不确定性影响，
我们建议客户买入部分保险。

　　由于客户本人与母亲没有买保险，所以考虑客户为自己每年买入 4000元
投资连结险，一来保障养老，再则可以得到部分保障医疗，如果住院，大约可
以获得每日住院费保险约100元，假定未来投资回报率为3%。

　　客户现金和存款总计208.5万，扣除按揭买车和买房支出后，还有168.5万。

　　如果考虑每月收支差额为800元，这种状况在创业初期（1年），客户必须
准备1万元现金或活期存款，以维持家用。

　　如果拿到房产后，装修的费用约为10万元，为母亲治病准备10万元，装修
结束，客户就可以把老房产卖掉，卖价可以参考上述讨论内容，假定为 18万
，则客户未来现金流变动情况如表4、表5。

　　由于上述支出中，有些可以按揭贷款，比如购房，如果首付40%，约30万
元，贷款50万元，分20年还清，采用等额本金的还款方式，开始归还本息约
4000元，年还款不超过5万元。

　　由于客户选择贷款买房，这里隐含了未来投资收益可以弥补贷款成本，这
样贷款才划算。如果客户投资100万元在实业上，假定投资本益比（P/E） =15
是比较合理的，静态测算表明约15年收回成本，则年化收益率约为6.7%，表示
客户每年收益约有6.7万元，这样可以满足家用和贷款本息支出。

　　这里需要注意的是开始的2年，年还贷款约为5万元，消费和保险支出约为
每年1.5万元。由于考虑到这种情况，家用费用预存1万元。

　　其余的55万元，可以安排老人养老，这部分可以买入60%债券基金， 40%
的指数基金或股票基金，维持约6%的年化收益率。