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新政催生地产金融年
投资理财－－王德勇
　　资金、土地是影响房地产行业最关键的两个因素。2003年，这两方面均面临政策上的严峻考验，央行出台了121号文件全面收紧地产信贷，以国土部为主掀起了土地革命，分别从资金、土地两方面对房地产行业的问题痛下猛药，因此，2003年被业内称为地产新政年

土地革命进一步考验
开发商资金实力
　　土地革命的主要内容就是将经营性土地的出让方式由原来的以协议出让为主，改变为以拍卖招标挂牌出让为主。拍卖招标方式所占比例在1992 年时尚不足2%，2002年这一数字上升至15%，而2003年上半年这一数字更快速上升至33%，目前，在深圳、广州、杭州等很多城市中，新增土地基本上以拍卖招标为主，在这方面，北京、上海是最落后的。但2004年1月 9日北京出台规定，全面停止了土地出让，这意味着今后北京土地革命将全面展开，受周正毅事件影响，上海土地革命进程也在明显加快。
　　土地革命的直接后果就是提高了土地获得成本，从目前北京市场看，公开拍卖的土地大部分以超出标底 30%-90%的价格中标，挂牌的土地大部分被高于挂牌价格10%至20%的价格摘牌。有消息说，征地制度改革确定的新的土地补偿标准将比目前提高1-2倍。在这种情况下，开发商必须加大土地储备，导致土地购置费快速增长，图一是土地购置费与房地产投资额两者增速的对比。

地产新政策催生
2004年地产金融年
　　地产新政将地产推向金融创新之路，在国外，房地产与金融关系密切，房地产所需资金来源渠道广泛，相关的金融产品多达上百种，2004 年，房地产业将步入金融年，土地与金融改革带来的震荡，将迫使房地产企业重新整合。

信托：房地产资金的现实选择
　　几乎是在地产资金吃紧的同时，信托业第五次整顿结束，房地产历来是信托的重点领域，两者一拍即合，信托成为房地产资金的现实选择。 2001年颁布的《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《资金信托管理暂行办法》赋予信托业极大的操作空间，信托形式及资金来源都很广泛，对房地产相关的信托就包括集合贷款、资金信托、消费者购房信托等多种方式。资金来源包括一般社会投资者、银行、信托公司委托及自营、购房者等。信托业可以在很大程度上弥补由于银行信贷收紧所带来的资金空白。
　　2003年有24家信托公司发行了66个房地产信托计划，总规模为60.92 亿元，每个信托计划的平均规模为9670万元。
　　从目前看，房地产信托产品的总融资规模还不算大，但这只是个开始，其增长速度与空间都很大，2003年上半年的房地产信托产品仅有14个，融资额13.82亿元，第三季度则已与上前年相当，分别为15个和12.1 亿元，而第四季度又是大幅增长至37个和35亿元。

股权融资：地产大腕的游戏
　　股权融资可以大大提高开发商的实力，是最好的一种融资方式，但通过上市或借壳实现股权融资的门槛相当高，这条路注定为地产大腕的游戏。特别是近年来地产板块表现低迷，市场融资额逐年下降，图二是房地产行业从国内证券市场历年融资额。
　　2004年，这种情况有望得以扭转，房地产行业股权融资将成为一大热点：第一，借壳融资渐入佳境。自 2001年至今，民营房地产企业借壳上市的公司已经超过30家，经过两三年的运作，这些公司渐入佳境。一方面经过资产置换，业务调整，置入的业务与资产开始进入获利期；另一方面，在资金紧张的情况下，资本市场股权融资成为这类公司的当务之急。这些公司开始将利润注入上市公司，使其达到融资标准，这类借壳公司开始出现转机。沙河股份、福州大通、金融街等已经明确提高融资计划；第二，首发上市成为地产大腕的目标。自 2003年以来，上市成为地产大腕讨论的一大话题，2003年只有首创一家在香港上市，2004年将有多家公司上市，其中包括刚刚在内地上市的华发股份和在香港上市的复地股份，另外还有首创置业、北辰置业、北京东住等公司的内地上市计划；第三，地产股市场形象改善有助于资本市场融资。在房地产行业发展势头良好、开征物业税、人民币升值、通货膨胀等因素下，香港、内地地产股表现良好，近期涨幅均超过30%，这为地产公司资本市场融资提供了良好的环境。

产业基金：未来的金库
　　在国外，产业基金在房地产资金来源中占有举足轻重的地位。美国商用房地产资本来源主要有两个，一是债务融资，二是权益融资。在权益融资中，产业基金（REITS）是主要的资金提供者，所占比例达到37.7%，具体数字如表一所示。
　　目前国内《产业基金法》尚未出台，运作房地产基金仍是一种设想。然而不容忽视的是，国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，中国房地产开发基金、精瑞基金等均已开始了运作，万科、万通、首创等地产巨头纷纷参与其中，产业基金将是未来房地产业金库。

外资：政策底线内寻找突破
　　国际资本对中国快速发展的地产市场垂涎已久，由于国家对外资的进入限制，外资只能在政策底线内寻找突破。
　　根据ＷＴＯ协议，中国政府三年内允许外商成立独资地产企业，合资合作地产企业享受“国民待遇”。事实上，北京市政府从2002年以来，便逐步放宽了对地产外资进入北京市场的限制。业内人士明确，目前外资开发商除了不能开发一级土地以外，在项目开发方面，他们与本土开发商的待遇是相同的。荷兰国际房地产、美国汉斯地产等外资开发商均已进入中国市场，据不完全统计，近一年来，外资投资于北京房地产业的项目将近20个，总建筑面积500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。图三为房地产开发的外资规模。
　　外资银行房地产信贷业务主要包括三方面：一是对开发商的贷款，汇丰银行、东亚银行都已开始大规模的运作，其风格与内地银行重项目轻公司的风格不同，而是重公司轻项目，公司好坏是贷款的主要条件；二是对消费者的消费信贷。主要是外资消费贷款；三是专业住房储蓄银行的消费信贷。年初在天津成立的中德住房储蓄银行，标志着我国没有专业住房储蓄银行的历史已结束，该行由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资设立，中德住房储蓄银行初期将在天津开展业务，然后将逐步向全国推广。其住房储蓄产品从德国施威比豪尔住房储蓄银行引进，该产品是欧洲最成功的住房储蓄产品。

人民币升值预期下的
外资流入
　　据统计，这部分外资约250亿美元，主要流向是证券市场和房地产市场。就房地产方面而言，有几种流入途径，一是直接投资开发项目；二是通过信托投入房地产项目；三是购买带赎回合约的物业。