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写字楼：后住宅投资时代的牛市品种
投资理财－－秦倍钧
　　中国入世、市政府推出的跨国企业地区总部的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海甲级写字楼需求的强劲原动力
　　一个城市的性格看看写字楼规模就可知晓，如雕塑般屹立的栋栋写字楼早已成为城市中最富磁性的语言。尽管至2007年，上海甲级办公楼的新增供应将达230万平方米，相比当前，甲级办公楼总量不过330万平方米，这 3、4年增幅将达70％。不过，中国入世、市政府推出的跨国企业地区总部的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海甲级写字楼需求的强劲原动力。

我来了七年，终于等到今天
　　最近，花旗银行在上海忙得不亦乐乎，这家全球资产规模最大的金融集团准备年内在当地再开出几家支行，开设支行选址自然先行；同样关心上海地产行情的还有恒生银行，“我们的很多VIP客户在上海有住宅投资，” 恒生银行上海分行行长对《Value》记者说，“近期我们想组织个地产会议，让专家和客户分析一下当前地产形势。”自然，在上海土地上撒下重金的炒家们对价格波动异常敏感，恒生银行自己亦没理由不关注火热的地价。“我们计划在上海开办5到10家支行，”恒生上海分行行长助理王勇说。
　　显然，外资是上海写字楼市场步入“慢牛”的动力源之一。根据WTO协议，外资金融机构在华经营的种种限制将于2007年前逐步取消。伴随着商业银行、投资银行、保险、电信及商业运输等行业的市场限制取消，这些行业的外资机构势必要在中国建立各种类型的办事处，一旦展开业务，对包括写字楼在内的商业用房面积定将有更大的需求。
　　不过，在中国，物业的价格趋势除了受制于需求外，“政策”一直以来是触发价格拐点的决定性力量，这主要是因为政府控制了绝大多数银行，从源头上调控着大比例按揭资金的投放量。
　　基于高档公寓租金面临的调控压力，不动产投资中的重要品种商用物业开始受到投资者的关注。
　　商用物业大体上由商铺及写字楼两部分构成。商铺的参与范围很广，其投资价值受客流动向及周边商业形态等诸多非地产因素的影响较大，对商务不熟悉的投资者较难把握，建议个人投资者谨慎投资。而综合目前形势而言，甲级写字楼作为一种稳健型的投资产品，更值得投资者重点关注。
　　仲量联行中国区董事、商业部总监陈立民是1997年初来上海的，“当年租金是八毛钱（注：美元/天/平方米），1998年是四毛钱，1999年是两毛钱，每年都往下跌一半，但是到2000年，对我们办公楼经纪人而言是良好的一年，上海办公楼租金见底了，从这一年开始，甲级写字楼租金水平每年往上涨。”
　　“至于当年最高峰时办公楼租金是什么水平。1995年时，上海浦西甲级写字楼租金最高达2.13美元/天/平方米，而目前，浦东陆家嘴核心区域顶级写字楼平均日租金不过1美元/平方米。1995年至2000年，足足6年时间中，由于供过于求，加上亚洲金融危机的影响，沪上办公楼租金情况是每况愈下。”
　　2001年至2003年是写字楼租金缓慢回升期。2000年时，一些开发商看准形势，收购了一批办公楼烂尾项目，两年一个周期，2002年办公楼供应量大增，导致这年整体租金水平停滞不前。
　　“不过，到2003年，我们发现写字楼租金又开始上升，原因是供应量又开始短缺，而且到2005年前，甲级写字楼供应量将非常短缺。”陈立民认为，“很难得，我来了7年，终于等到了今天。”
　　需要指出的是，2002年底至2003年初，政府批出了大量办公楼土地，按照新写字楼楼3年至4年的建设周期计，2006至2007年又将是新一轮供应热潮。预计至2007年底，陆家嘴核心区域将有90万平方米甲级办公楼供应，静安区60万，卢湾15万，徐汇29万，黄浦22万，虹桥8万，上海甲级办公楼的供应面积总计将达230万平方米。相比今天，甲级办公楼总量不过330万平方米，这3、4年增长将达70％。到时租金所受到的压力是可以预见的。

写字楼需求原动力
　　那么，甲级写字楼需求的原动力在哪里呢。
　　陈立民认为，有三方面因素：中国入世、上海市政府推出的跨国企业地区总部的优惠政策及2010年世博会。
　　这其中，中国入世最终导致金融业全面开放将对上海写字楼市场构成最大需求。2006年12月，中国将向全世界开放金融业。也就是说，在未来3年内，金融行业尤其是外资企业会持续扩张，持续招聘人员，这直接导致办公楼需求会越来越大。
　　金融行业不外乎银行、保险、证券。从银行方面看，目前已在上海获得营业执照的外资银行总共有57家，他们使用的甲级办公楼面积约 85000平方米，平均每家约1500平方米；保险业在30家上下，总共63000 平方米，每家2100多平方米；证券业39家，总计15000平方米，每家 400平方米。也就是说，外资金融机构目前总计占据了16万平方米的甲级写字楼面积。
　　“这个数字对大多数人而言，可能有些摸不着头脑，我们不妨来对比一下中国另一个金融中心香港。外资银行上海有57家，香港有218家；保险业上海有30家，香港有189家；证券业，上海有39家，香港有1343家。合起来看，金融行业外资机构上海有126家，而香港达1750家。占用的甲级办公楼面积分别是16万平方米对100万平方米，两者的差距足足有84 万平方米。如果一栋超甲级办公楼面积是8万平方米，简单而言，我们现在存在10栋超甲级办公楼的短缺。” 陈立民说。
　　由此可见，未来数年仅仅是金融行业的需求就非常之庞大。具体而言，银行方面以汇丰银行为例，在2001年前，其上海办公地址选择陆家嘴船舶大厦，面积约5000平方米；2001年，汇丰在森茂大厦买下3层办公楼加一层店铺，总计约6000平方米；2002年，汇丰又在浦西仙乐斯广场租了12000 平方米办公楼作为其后勤基地。短短两年中，汇丰对甲级办公楼的吸纳增速达到260％。
　　再以香港东亚银行为例，2002年以前，其在陆家嘴华都大厦租赁了 1500平方米；2002年又在陆家嘴中银大厦添置了好几个楼面，约5000平方米，增长幅度达283％。
　　要知道，外资银行目前在中国内地的业务范围非常有限，一旦各种限制全部取消，一向以服务质量为标志的外资行对甲级写字楼的潜在需求自然是十分可观的。
　　相比之下，进入中国保险业门槛已降得较低。根据WTO协议，到 2004年12月，中国将取消所有对国外保险公司的地域限制条件，同时国外保险公司也将获许在中国建立独资企业，独立运营。随着保险公司的发展，他们将需要更多的办公面积，这对于写字楼市场而言是一个好消息。
　　除了类似友邦等外资保险公司已占据中国市场相当份额外，来自全球各地的合资保险公司在上海正如雨后春笋般涌现出来。
　　来自仲量联行的研究数据显示，中国政府批准了更多的人寿保险经营牌照之后，对于写字楼物业的需求将发生惊人的增长。例如，2003年， Met Life在北京的办公面积从原来的120平方米扩大到了超过4000平方米。 2004年，保险业所租用的写字楼面积极有可能达到北京写字楼总吸纳量的 20％。在上海，目前平均每家保险公司所占用的写字楼面积还不到证券公司和会计师事务所平均租用面积的一半，如果保险公司在未来5年内按照15％－30％的保守速度增长，他们将在租用面积上超过证券公司和银行。
　　当然，保险公司也有他们特殊的需求，他们往往希望能拥有建筑物的冠名权，要求用作公司总部的物业一定要是一流的写字楼，同时还需要价格便宜的后台办公地点，满足他们频繁出入的客户和代理商的要求。一个聪明的开发商可以与一名租户签订一揽子租约，利用三栋或更多的写字楼为他们提供这些服务。保险公司是值得信赖的承租者，他们更愿意签订长期的租约，以避免中国房地产市场租约期短租价多变等问题，尤其是在写字楼市场出现新的供应高峰之时。
　　只要中国金融行业持续开放，其对甲级办公物业的需求将是成倍的增长。此外，上海市政府制定的跨国企业地区总部的政策将是刺激本地写字楼需求的另一原动力。
　　在中国各省区市中，上海是第一个正式认定跨国公司地区总部并向其颁发证书的，上海市政府制定的相关优惠政策主要包括：在上海行使投资管理的地区总部可以建立统一的内部资金管理体制，对自有资金实行统一管理；地区总部设立的跨国采购中心和物流中心，可获得进出口经营权；具有研究开发功能的地区总部，可以按照规定享受高新技术企业优惠政策；在浦东新区注册的地区总部，可以按照规定享受浦东新区优惠政策；地区总部为其员工提供关键技能培训服务的，可以按照有关规定获得资助等。
　　自2002年7月上海推出此项政策后的约一年时间里，总计有53家跨国企业在上海设立地区总部，他们对写字楼的直接需求达17万平方米，等于每家3000平方米。仲量联行预测，2004年起码有50家跨国企业把地区总部设在上海，如果以每家3000平方米计，总计需求达15万平方米，也就是说大约需要2栋超甲级写字楼。
　　几年前，某跨国企业租用嘉里不夜城两层约3000平方米写字楼，确定在上海设立地区总部后，其办公面积急剧增长到7000平方米，增幅达130％。
　　让我们再来看看2010年世博会可能带来的办公楼需求。世博会选址总面积达5.4平方公里，但世博会影响远远不止于此。为了筹办世博，上海市政府投入巨大大资源来改善城市的基础建设，综合治理将带来越来越高的国际关注及认同。而优秀人才与更多的商业机构入驻本来就是一个良性循环，以此形成的写字楼需求不可忽视。

精明的高级海龟
　　从投资回报率来看，上海目前的甲级写字楼的年租金回报率一般比高档公寓要高得多。熟悉海外商用物业行情的“高级海龟”对此极为敏感。
　　位于肇嘉浜路上的某国际广场是目前市场上比较典型的租售型写字楼产品，该楼盘目前销售价格约为18000元/平方米，中等单位的面积大约是 132平方米。按照目前上海甲级写字楼的平均租金0.65美元/平米/天计，年租金投资回报率=(132×0.65×30天 ×8.27汇率)/(18000×132)，约9.0％，由于甲级写字楼日租金可能在0.65－ 0.85美元之间波动，折算下来的投资回报率在9.3％－11.4％之间。
　　从《Value》掌握的信息看，包括戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行等在内的国际中介机构都指出，上海甲级写字楼平均的年租金回报率已经达到10％。
　　要知道，若按办公楼投资常规年回报率为8％－10％计算，上海甲级办公楼售价理论值应为2400 美元/平方米－3000 美元/平方米。但目前上海甲级办公楼的平均售价在1800 美元/平方米－2600 美元/平方米之间，明显低于理论值，升值空间很大。
　　正因为这种高投资回报的存在，国外包括我国港澳地区的甲级写字楼长期以来基本上都是大型机构作为长期投资品种持有，很少有销售型产品出现。
　　一位曾任职于贝尔实验室、现在上海浦东置楼创业的海龟派人士对《Value》记者分析，就内在品质而言，甲级写字楼的投资价值要明显优于高档公寓；从供应来看，甲级写字楼只能分布于主要商务干道两侧，对开发商实力及经验的要求比较高，是整个地产市场中的高端产品，无论从存量及增量来看，供应相对较少；从需求来看，甲级写字楼的用户绝大多数是公司用户，对经营场所稳定的需求，决定租户的流动程度相对较低，租赁状况比较稳定；从运行来看，不需要业主进行室内装修和设施配备，自然不存在损耗。
　　“高级海龟们购买上海甲级办公楼，多出于投资自用两相宜的考虑。中国稳定快速发展的经济环境，使上海日益成为亚洲地区最具竞争力的城市之一，对海龟们形成强大的吸引力，他们或将海外的业务重心转移到上海，或在上海设立分支机构，从事IT、电子、金融服务和物流等现代服务业。这些由海外华人在海外创立、发展并拥有先进的技术及管理经验的公司大量进入上海，为上海的甲级办公楼市场带来新的消费力量。”世邦魏理仕对《Value》记者指出。
　　仲量联行的陈立民说：“我们在第一线，天天与办公楼的买家、开发商打交道，我们发现，投资的力量已经凝聚。2004、2005年由于市场供应非常短缺，租金水平将大幅上升，这导致写字楼交易将越来越活跃， 2004及2005年将是写字楼交投极为畅旺的两年。作为开发商、投资者，如果资金并不宽松，我们的建议是在这两年见高出售。很难得，我来了7 年，终于等到了今天。2006、2007年，由于供应量出现新一轮增长，租金将面临一定的下调压力，交投可能相对疲软。我们的建议是，如果有大把金钱，可以在2007年底前逢低吸纳。2008至2010年，由于写字楼市场非常成熟，供求相对平衡，租金稳定，投资建议是持有。至于2010年之后，我并没有水晶球，我们不妨到时再谈吧。”