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上海高房价政策变脸
投资理财－－肖 勤
　　为世人所诟病的房价问题最近终于有了说法，上海市政府出台的相关政策表明，将大力遏制炒楼风，保障房地产市场健康发展。面对如此形势，投资客将何去何从？
　　自2001年股市进入调整期后，物业投资已经取而代之，成为最重要的投资手段之一。“我们报社一个同事在大盘2000点时把两套房子全部抛掉去买股票，显然他把行情做反了。”一位证券媒介同仁说。当前，来自政策面及供应量的不确定因素正在增大，高档公寓的增值空间已十分有限，相比日渐丰富的投资理财产品，高档公寓已不再是一种十分有利的投资选择。

政府终于动真格了
　　4月19日，国家统计局发布的“上海一季度住宅销售价格领跑全国，较去年首季同比上涨了28.3%”的消息并不能让局内人感到意外。事实上，大多数本地市民的感受是：自家身边一个个新楼盘开盘至今的价格涨幅远比统计数字来得大。年涨幅达到100％的并不少见。
　　或许是早有安排，就在国家统计局发布消息的第二天，4月20日，上海市政府终于就期房限转明确表态，4月26日成大限。此外，“上海将出台五项措施保障房地产市场健康发展”更让人领悟到有关部门的态度。
　　就今年楼市供求关系，政府给出的口径是：从“求略大于供”向“供略大于求”转变。直接的数据支持是，“上海今年全年商品住房施工面积约7200万平方米左右，其中新开工2600万平方米左右，商品住房竣工量将有较大幅度的增加，全年可供上市面积将达约3000万平方米左右。”
　　值得留意的是，对于期房限转，上海留了一道口子：“考虑到非居住商品房，如办公用房、商铺等销售目前所占比重较小，去年仅占整个商品房总销售面积的6.4%，因此对其期房转让行为，目前暂不作限制，即在未竣工并取得房地产权证之前，仍然可以转让。”
　　“这条细则可看作当地写字楼与住宅市场牛熊分水岭的重要标志。”一位资深业界人士对《Value》记者说，“且不论期房限转的因素，单价超过万元的高品质公寓近两年供应量要以从前同类产品保有总量的十几倍甚至几十倍计，而仅仅在几年前，大家谈论起上海的高档公寓，差不多还是屈指可数的，租售市场也是奇货可居，以古北名都城为例，当年基本上是处于一房难求的状态。以当时的高租金高需求的市场状况而言，高档公寓当数物业投资首选。”

高档公寓投资回报率
今非昔比
　　现在高档公寓的投资回报率已远远低于当年，一位高档公寓的投资者算了一笔帐：“综合地段、品质、价格因素，静安区南京西路波特曼酒店正北300米左右，2002年底交房的一处高档公寓可作为当前沪上高档公寓的代表性产品。该盘125平方米两室两厅豪华装修全配的物业，月租赁价格中介挂牌均价为8000元，毛坯房出售中介挂牌均价约13000元/平方米，年租金投资回报率等于年租金总额除以房屋总价，即（8000月租金×12 月）/[(13000单价+1000装修)×125]面积=5.48，年投资回报率约5.5％。” 目前沪上高档公寓的年租金投资回报率大多徘徊在5％－6％之间，而且由于租赁放量盘较大，成交并不十分理想。
　　而前期最受投资客青睐的小户型市场如今观望气氛更是浓厚。延安路、浦东等几个小户型售楼处门庭冷落，据售楼人员分析，由于小户型公寓以投资客为主，近期租金跌得厉害，短期套利又受阻，部分期房投资者开始降价“促销”。
　　“有些期房业主更是不惜以原价抛售。”中原地产门店的一位中介说， “目前部分期房业主转手的心情比较迫切，一些客户考虑到政策变化，想尽快出手，甚至同意原价转让。”
　　各种迹象显示，从今年3月中旬起，一些中介公司就已抓紧处理手中的期房转让业务，赶搭4月26日期房限转政策出台前的末班车。史丹福公寓服务有限公司目前共有14家门店，期房大概占所有房源的一半，开在新建高档公寓附近的四五家门店，期房比例更是高达70％至80％。业务部门正在抓紧处理期房转让业务，以往有些拖拉的客户现在也开始主动配合，催促工作人员快点办理。
　　与此同时，公证处停止公证、担保公司不愿担保，银行拒放贷款……“期房限转”政策已引起了一些相关机构的先行反应。
　　如果冷静地思考一下，经过近两年的密集投资，上海高档公寓市场的供需关系已经发生了根本性的变化，以滨江概念、静安概念、徐家汇概念、古北概念为龙头，近两年，上海市场上密集推出了大批每平方米单价超过万元的高品种公寓，供应量要以以前同类产品保有总量的十几倍甚至几十倍计。
　　从购买人群分析，尽管投资性购房比例总体上只是接近20％警戒线，但此类楼盘有70％以上的购房者为投资性行为，也就是说，单价万元以上的楼盘增量大部分处于可供租售的流通状态。同类产品的激增已经给上海高档公寓市场带来了巨大的投资压力。

房价回落只是时间问题
　　以上海为代表的高房价政策已引起了海外投资者的警惕。摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠不止一次在公开场合表示，目前的房地产泡沫难以维持，中国经济“硬着陆”风险不容忽视。
　　谢国忠分析认为，去年中国固定资产净投资额估计为5000亿美元，如果今年中国的固定资产投资增长50%，就需要额外的近3000亿美元资金来投入。但国内居民存款和企业收入的增长很难跟上投资的增长，这意味着中国需要更多的资金。但那些流入中国的资金都是“薄情”的，当真正需要资金的时候，它们就停止流入并退出了。一些资金是基于人民币升值的预期流入中国的，当投资者发现中国真正出现了融资缺口，资金可能很快会逃离中国。
　　“现在房地产和原材料的高价格可能并不真实，”谢国忠指出，“有很多国内投资者贷款投资买房的行为并不理智，他们的收入并不足以偿还贷款，而是需要租金收入来偿还，但逐渐下降的租金使他们失去了获利的空间，并且最终有可能导致破产。投机者正在退出市场，大量的房屋供给最终将导致房地产价格回落。”
　　4月末的一项最新调研显示，至少中国的富人们已不再热衷于房地产投资。
　　由北京零点研究集团调研、中国招商银行编制发布的“金葵花”理财指数调查报告，其调查对象为来自北京、上海、广州、武汉、西安、成都和沈阳等七城市的1000余名高收入者，每个城市的受访者均在150名左右，受访对象个人金融资产在50万元人民币以上。
　　调查结果显示，在北京高收入群体最钟爱投资品的选择上，房地产已退出前5名，与此同时，上海及广州等大城市房地产投资亦在缓慢降温。而去年的有关调查则显示，房地产投资在高收入群体中一枝独秀。
　　该项调查还显示，中国富人对现今存在的投资理财工具的认知及利用程度亦有所上升。与房地产相比，中国富人对股票的钟爱度有所上升，其原因是受近期中国股市的影响，同时升温的还有子女教育基金及保险投资。
　　伴随着全方位投资理财时代来临，投资理财产品必将会日益丰富，而无论物业或股市投资都只是其中的一项。基金、外汇市场都已升温在即，从这点而言，包括上海在内的中国经济发达地区房价的回落只是时间的问题。