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网上购房戳穿泡沫
投资理财－－秦倍钧
　　“网上房地产”的核心作用就是信息透明化——商品住宅从预售证批出日期、历史价格变动趋势至最终实现销售数量都暴露在每一个市场参与者的眼前。显然，这是开发商所最不愿意看到的。

网上网下“斗智斗勇”
　　在影响上海房价走势的各种力量中，4月下旬正式开通的“网上房地产” 对遏制开发商一贯的强势做派起到了决定性的作用。
　　在过去的6个月里，上海已推出一系列措施，以限制开发商和买家进行住房投机买卖，但迄今为止，收效甚微。“这和某些政策推出的时机有关。比如限制期房转让如果在世博会申办成功时同步推出，就会对市场产生明显对冲作用。但在经历去年下半年又一波明显上涨后，这项政策不可能对目前虚高的上海楼价产生实质性的影响。”本地一位独立楼市评论人士对《Value》记者说，“不过，这次或许与以往不同。”
　　这次是指上海将于7月1日全面落实的“商品房销售合同网上备案登记系统”。按照这项规定，一旦商品房获得预售证，开发商就必须同步把对应的房源公布在网站上，待销商品房的实际价格必须与网上公布的单价一致。开发商用于自用和出租的保留房一定要标注得清楚、一目了然。保留房将不能获得“预售证”，即不具备公开销售的资格。
　　无论是还没有完全清楚个中细节的购房者，还是一直在与政策角力的少数不良开发商，都应该清楚明白，“游戏规则”已经改变。
　　一路走高的上海房价主要动力源不外乎开发商和炒房者联手，这好比股票坐庄，投机者通过藏匿房源、内部销售、炒抬房价、虚报价格等手段人为做市。
　　据媒体披露，去年5月，本地一位刘女士看好了某楼盘出售的一套三室二厅，总价约90万元左右，虽然地段、房型都符合要求，但因为价格偏高，刘女士想“兜兜价”货比三家再决定。没料，销售负责人向她发出了一个她压根没想到的邀请，让她先买下，然后抬高价格由开发商出面再次上市销售，如第二次交易成功，其中的差价对半分账。
　　这只是上海如何炼成全国第一房价背后的一例。事实上，一旦把能够出售的大批住宅价格硬性维持在一个稳定的水平，势必遭到本地和境外承建商的强烈反对。
　　开发商们的对策是推迟开盘日期。“没有一个有经验的开发商会把房源集中向市场推出，更不要说要以统一的价格销售，”一位不愿透露姓名的开发商说，“楼盘销售总要想方设法赚取最大的利润，近千套房子一上网，弄不好就会搞砸了。出于谨慎，把各种可能性考虑全面了再上网也不迟。” 各种渠道信息反馈，楼盘明明已经封了顶却迟迟不开盘近期在上海已并不是个例。在一家４月底开盘的售楼处，售楼小姐很礼貌地让购房者留下电话，等开盘时打电话通知客户，再也不像以前那样说是预约登记排队。可在工地现场，高层建筑已经结构封顶。究竟是预售许可证还未颁发，还是开发商和销售商存心不去申领预售许可证呢？记者不得而知。
　　事实上，在“网上房地产”开通的近2个月时间里，开发商下有对策，一直在与政府的政策角力，网上网下“斗智斗勇”，插曲不断。
　　尽管网下销售途径被封杀，但令人叫绝的是某开发商为了把房源卖给指定关系户，在半夜零时达成一笔网上突击交易。
　　据披露，购房者早上赶到位于虹口区四平路四达路口“××花园”，网上标着的单价才5000元左右，可售楼处明明白白地告知，单价是15000 元！
　　接获投诉后，房地局居然挖出“半夜签约”的怪事。这个楼盘交易单价确实是5000元，但售楼处网上签约经常选在夜里10点半至12点之间，因为这个时段正是“网上房地产”访问量较低的时候，而计算机程序到了夜里 12点会自动更新，过去一天的交易资料自动刷新为当天资料。也就是说，在夜里10点半至12点之间签约，交易资料不容易被查到。
　　人算不如天算。某天晚上，一笔交易搞得太晚，交易时间定格在夜里12点03分，计算机系统把这笔交易作为当天页面上的“头条”反复滚动，5000元的单价成了一清早最扎眼的信息。买房人纷纷赶往售楼处，销售人员为了“保护”那些留给“关系户”的便宜房子，只好开高价吓退赶来的人。
　　定价是由开发商决定的，政府无权干涉。但至少，网上透明销售后，交易过程暴露在众目睽睽之下，照顾“关系户” 就颇费周章。据悉，购房人针对这一抬高价格、变相搞内部销售的楼盘的投诉信件达50多封。楼价每一次变动暴露在公众眼前，这是“网上房地产” 开通前所无法想象的，显然，以往完全由开发商内控的定价体系正受到前所未有的冲击。
　　道高一尺，魔高一丈。针对开发商们的侥幸心态， “网上房地产”不断为相应的程序漏洞打上了“补丁”。
　　现在，打开网站主页，最为醒目的就是“即时交易”。“即时交易”的出现把原先每“天”的网页刷新过渡到即时记录每“条”刚刚完成的商品房交易。
　　总而言之，对于“精明”的上海购房者而言，电脑已经成为买房之必需品。“现在排队心里很有底，可随时从网页上知道自己心仪的房子有没有卖掉，”盯着笔记本电脑显示的销控表中左边数起第三个方块一套三室二厅的市民说，“以前不找内部人，很难买到称心的房子，开发商总爱把好房子先藏起来。现在不行了，网上一清二楚，哪套空着，开发商就得卖哪套。”
　　在上海，“背着无线上网笔记本电脑直奔售楼处”或许将成为一道独特的城市风景。

“白色”玄机
　　按照“网上房地产”的“游戏规则”，“销控表”中将所有房源分为五种颜色。绿——可售；粉——已付定金；黄——已签合同正在登记；红—— 已登记完毕；白——未纳入网上销售。其中，最值得一提的，也是最富玄机的是“白色”房源。
　　打开一些中心区域热门的楼盘，多种颜色并存的楼盘并不多，绝大多数楼盘“非绿即白”，电话打到售楼处，回答千篇一律：白色代表这些房源都卖完了。
　　事实果真如此吗？上海市房地产交易中心权威人士对此指出，“只有一种状况是正常的‘非绿即白’——存量楼盘。由于商品房销售网上备案是一个资料逐渐上网的过程，一些老楼盘上网时大多数房子已出售，只留下少数‘鸡头鸡脚’，因而只有绿色和白色出现在网页上。”
　　如果再深究一步，购房者要揣摩“白色”究竟是已售房源还是开发商故意“捂起来”的，不妨参照一下楼盘的“预售许可证”。假设预售许可证批出日期为去年，大片“白色”房源确实有可能已出售；但如果当前距“许可证” 批出日期仅一两个月，而销控表上存在大片“白色”房源，则怀疑开发商“捂房源”控制销售节奏就有相当充足的理由。
　　当然，开发商可以解释：拿到预售证后房子好销，导致楼盘上网前大多数房子已出售。如果开发商果真能够在短短一两个月内销售过半，那自然是其本事。不过，如果被“捂起来”的白色房源要最终实现销售，只有华山一条道——变“白”为“绿”。因为从7月1日起，上海房地产交易中心将不受理网下手签合同，也就是说，即使开发商有意将房型好、楼层好的房子卖给关系户，也只有网上交易惟一途径，而可售房源的身份标识便是 “绿色”。同时，商品房预销售合同直接从网上打印，传统的手工合同将被彻底淘汰。
　　可以确定的是，凡是7月1日以后拿到预售证的房源将不可能再被标识为“白色”。一方面，开发商获得预售证的同时要完成可售房源上网手续，同时，开发商在申请预售许可证时，就要明确预保留的房源，这些房源即白色不可售房源，预售证上将明确注明不可售房源的部位。因此，凡是7月1日后拿到预售证的楼盘，销控表中的“白色”的惟一意义就是根本没纳入网上销售。而且购房者可以在相对应的预售证中找到这部分白色房源的具体部位。
　　至于究竟上海楼市虚火有多旺，登陆“网上房地产”便一目了然。位于普陀区安远路的某楼盘，预售证批出日期为今年3月，其中注明2303室不可预售。但6月10日上午，记者在其销控表中发现，除了2303室外，几乎有一半的房源被标识为同2303一样的白色，当然，我们可以理解为这些房源已被售出（7月1日前，开发商还是能够把这些白色房源私下以手签合同卖出或者索性以时间差为由囤积）。除了白色房源，销控表显示，仅有三套房源已签订合同被标为黄色，其成交价为7000元出头，与此同时，绿色可售房源标价在9300元。由于三套黄色房源出售时间在6月份，也就是说，截至 6月10日上午，开发商在把单价从7000多元提升至9000多元后，一套绿色房源也未售出，这部分可售房源要占到该楼盘总供应量的一半。