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上海楼市造假成风
投资理财－－秦倍钧
　　这两年，上海有两样消费是有钱也得拿号等着的——一是吃饭；二便是买房子。比如稍有些知名度的餐馆如小肥羊、小南国之类，周末晚上排个一两百号司空见惯。尽管特色难求，但又不是非吃这家不可，何况即使拿着号，菜价也不会往上涨，因此，即使市中心各家饭店门口排起长队，一般市民也没有什么投诉。相比之下，关于房价的抱怨可是一浪高过一浪。
　　3月初，本人受托实地看了一个位于浦西内外环线间的楼盘，170余套房子已经排到5000号，场面颇为“壮观”，各买家都露出必取之态。这让我很是疑惑：这5000名购房者究竟是勇士还是赌徒？
　　越来越清晰的政策导向将使投机者的如意算盘落空，3月7日，上海官方证实了一个传言：个人购买本市行政区域范围内的普通住房（包括二手房商品房、售后公房），居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差价依5％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育附加费和河道整治费。不过，对于另一传言：房地产契税从1.5%恢复到3%，税务局有关人士予以否认。
　　在信息并不透明的房地产市场，通常是上有政策，下有对策，因此，有关加税的政策流传开来时，开发商、中介们便想出一些办法：比如虚增合同金额、涂改买卖日期等，少交甚至不交税收。
　　上海的房价确实还没跌，不过，目前这种情形倒使人想起了1996年管理层连续12道“金牌”按下股市牛头的情形。细细查看近期各种渠道出台的抑制本地房价的政策，打的同样是组合拳。
　　如果说加税是财政政策，那么，调整房贷按揭比例则属于货币政策。据了解，交通银行对1990年以前的老工房目前不放贷；上海银行则是25万元以内、1984年以前的房子不放贷款。中国银行放贷要求更为复杂也更为细化，它把房贷条件分为两类：一是房龄要求。房龄在5年以内的，第一次贷款不变；房龄5至10年的，放贷比例降一成，依次类推。房龄20年(不含20年)以上不放贷款。二是多套住房贷款成数有变化。第一套成数不变；第二套降0.5成；第三套降1成，利率上调为5.76%；第四套起不放贷款。
　　对于别墅和商铺的贷款，一些银行也设置了房价和贷款成数比。房价超过1000万元以上的别墅，贷款比例最高不超过4成（含）；房价超700万至1000万元（含）的别墅，贷款成数最高不超过5成（含）；房价超400万至700万元（含）的别墅，贷款比例最高不超过6成（含）；房价在400万元（含）以下的别墅，贷款比例最高不超过7成（含）。
　　某一大型商业银行曾下发内部规定，非住宅的商业用房贷款完全不放，大部分银行内部也规定了不少限制：办公楼及地理位置偏僻的房屋不能贷款；外环线内的住宅（不包括售后公房）才能贷款；商铺利率上浮10%、办公楼利率上浮5%，新里和花园洋房要挂铜牌，即被政府认可的方可贷款，并且采用商业性贷款。
　　在抑制银行资金流向房地产市场的同时，官方另一记重拳直接打向操纵楼价的投机客。据悉，针对一手房合同撤销率居高不下的现状，本地官方正在研究先缴纳税款再进行登记的做法。
　　本地新开楼盘全部上网销售是上海的一大特色，原意是促进买卖双方信息透明，可是卖方永远比买方要“精”得多。
　　仔细查看一些新建商品房网上备案的高价楼盘可发现，备案合同的撤销率极高。据调查，其中存在发展商为囤积房源订立虚拟合同，也有中介机构与售楼人员相勾结哄抬房价等违规现象。
　　被披露作假的方法有通过反复签订并撤销房屋的定金合同的方式违规保留房源，网上显示的楼盘合同撤销率畸高；购房主体存在虚假情况，或是以同一购房人的名义预定多套商品房并反复撤销、反复过期，或者干脆以虚假的购房主体签订合同：如某公寓分别以“李某”、“凌某”和“关某”为购房人，反复签订多套房屋的定金合同，购房者甚至仅为英文字母“K”、“E”、“F”等。另有甚者，某公寓整个楼盘的反复预订和预购人仅为“汪某某”、“吴某某”和“全某”3人。
　　有的则通过反复撤销合同的方式，以虚假价格来抬高房价：某花园的虚假合同价格和实际成交的登记价格相差悬殊，累计合同撤销均价为16613元/平方米，累计的登记均价仅为7304元/平方米；某大厦以“姜某某”、“仇某某”等人的名义，反复撤销某一固定室号的房屋多达四次以上，撤销价格明显高于合同均价。
　　值得一提的是，目前在网上备案房源超过200套以上的楼盘中，名声赫赫的“世贸滨江花园”以253％的合同撤销率排名第一。3月初其项目备案房源共499套，撤销合同次数达1261套。
　　此外，位置邻近本刊的“新塘桥生活广场”因有市民举报其涉嫌虚订合同，也被列入官方的调查范围。记得这个楼盘开盘第一天人山人海，但第二天售楼处一下子就人丁稀落，按开发商的说法是几百套房子一天就全部卖完了！
　　有意思的是，房地产市场一路飙升，令有名望的经济学家都成了房评家。从谢国忠、厉以宁到吴敬琏，甚至被内地股民认定是A股千点论的“罪人”许小年3月初也在境外报纸上公开发表对内地房地产市场的看法。
　　许特地提到了这一轮房地产市场火爆的明星城市——上海。其得出的结论是：当不考虑住房支付能力增长时，上海中等收入家庭采用20年和30年按揭可以支付的房价分别为34.0万元和37.7万元。当考虑增长时，这两个数据分别为40.6万元和50.3万元。按照2004年9月上海住宅8200元的实际成交均价，四种情况下，实际价格比保留价格高估了141.2.1%、117.5%、102.0%、63.0%。“中国房价走入迷途”是许小年的总体判断。
　　唱空的经济学家中少不了谢国忠，谢最近被圈内封为“负20％先生”。原因是其一位上海友人去年卖楼时参考了其意见，早早便沽出了，但房价随后即飙升20％以上。不过，在3月份最新的“楼评”报告中，谢比以前任何时候都唱空楼市：国际金融界普遍认为，随着经济的不断发展，中国的资产价格可以上升到国际水平。然而他们的看法是错误的，从长远来说，房地产价格升势只会与工人的收入同步。市场憧憬中国经济会推动工资增长，进而带动房地产价格，这种想法纯属幻想。
　　政策屡屡打压房价，投机者造假不绝，经济学家们的楼评众说纷纭，上海楼市高潮迭起，可这前所未有的高潮还能维持多久呢？