房产调控引入“官员问责制”

　　今年3月以来，从调高按揭利率、增加首付比例到上海本地提高投机交易的税费、对出售按揭房屋实施限制，有关房产调控政策出台之密集，是过去两三年来所罕见的。
　　事实上，2004年底的一轮房价大涨将上海楼市推向失控的边缘。从去年11月起短短的一个季度内，本地楼盘价格普遍涨了20％以上，上涨50％的楼盘不在少数，就是在全世界范围内，这样的涨幅都是罕见的。
　　对上海房价的最新评论是“不怕做不到，只怕想不到”。个别楼盘每平方米均价达到5万、6万、7万元，最贵的每平方米甚至已经达到8万元！用“疯”字甚至都不足以形容上海楼市房价的上涨幅度。
　　显然，看起来“风光无限好”的上海楼市正是此番中央政策调控的目标之一。
　　中央为房产降温并不是突然的，“踩刹车”正是3月底国务院向各省发布的一份共有8条意见的《关于切实稳定住房价格》的通知的本意。
　　《通知》虽未正式公开报道，但众多官员和业内人士对其内容都已熟知。记者从有关途径见到了《通知》“8条意见”的影印本。其主要精神具体而言是，一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人的责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
　　八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，涉及问题虽较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳住房价。
　　这份文件与以往有关警告的不同之处在于，这次文件明确指出，如果房价失控，地方政府官员要承担责任。业内人士对此评价道，在决策层眼中，房地产已不仅仅是经济领域的问题了。对行业调控引进问责制事实上把稳定房价提高到了政治的高度。
　　在公众信息披露方面，中央级媒体新华社、中央电视台报道倾向性非常明显。
　　3月底，北京房展交易会开幕，央视制作了这样一则采访：
　　首先是旁白介绍：本次房展会有110个楼盘，103家房产公司参展，购房者最关心房价问题。购房者（年轻女士）：现在房价涨得太快，我的心理价位是在4、5千左右，但看下来，有几个楼盘已经卖到7、8千，而且还在五环，那么远，实在承受不了。

　　画面切换。
　　购房者（老年男士）：房价涨得太快了，国家应该想想办法，不能再这样涨下去了。
　　记者：银行出台了一些新的政策，提高了还贷利率．
　　购房者（老年男士）：那么点有什么用啊（其夫人在一旁无奈地笑出声来）。
　　画面切换。
　　购房者（老年男士）：房价太高了，有钱人买无所谓，我们拿工资的怎么买。
　　画面切换。
　　两位专家（其中一位是易宪容）：这是国家已经明确发出调控房地产市场的信号。
　　之后，播音员读了一篇新华社时评，题目是《严厉遏止炒房行为》。

　　这则报道中的采访对象均表现出对房价的不满情绪，这是非常值得注意的。尽管中央台的报道仅引用了北京市民的案例，而在2005年上海房产交易会上，本地媒体大多作了偏暖性报道，展览会上上海地产大小买家们流露出的心态是：政策只是“空架子”，被GDP的压力所迫的上海不会一味打压房价。只要房子供不应求，市民照样排队购房，房价还会向上冲高。
　　难道政府所采取的一系列政策调控手段仅仅是一个警示？或者说上海真能像防御SARS一样对楼市下跌具有特殊的免疫力？
　　回顾这波上海楼市的涨势，在1998年之前，没有蓝印户口、没有公积金买房优惠政策，贷款买房仅五成、贷款期限最高7年、契税定在3%等等，在这种情况下，很多欲购房者有心无力，市场当然热不起来，若没有后来政府一系列金融和住房政策的推动，哪来今天房地产市场繁荣的局面。
　　确实，一般情况下，市场确实由供需决定。但在特定的市场发展阶段，政策的调控作用不容忽视。
　　同中国台湾地区的房地产市场相比，现在上海房地产投资环境显得很宽松。买房除了缴纳有限的契税、印花税、登记费、地图费外，几乎不要缴什么其他税费。连同主管部门规定的房屋中介费，上海都比台湾地区低2—3%，当然更谈不上20—40%的土地增值税、财产交易所得税和台湾地区每年必须缴纳的1.5%地价税和房屋税等等。这些税赋在世界上许多城市中是十分常见的，就像汽车拥有者必须缴纳养路费那样。
　　针对上海市民热衷投资地产的心态，《解放日报》发表评论指出，“今天不少市民把买房当作个人财富保值增值的唯一手段，这种想法是对房屋作为居住本质的一种误解。楼市同股市是一样的，既然都是市场，就一定会有得利，也会有风险。随着政府调控力度的不断加大，上海楼市将更加平稳、规范、健康地发展，这是一种不可逆转的趋势。那种随便买随便赚的时代很快就会过去。”
　　“随便买随便赚的时代很快就会过去”，实质上意味着现行上海房价高位运行的政策支撑和预期支撑已逐步撤消，房价下跌的趋势已日趋明显。
　　“上海是中央的上海，上海的发展要融入全国”，这是上海市市长近期接受新华社记者采访时反复强调的一句话。既然中央调控地产的意向明确无疑，且把官员的仕途与当地房价的波动捆在一起，即便房地产对GDP的贡献再大，但官位不保又有什么意思呢。
　　一直以来，“预支未来，享受现在”的观念在媒体间渲染已久，可是房地产的消费是建立在对今后20年、甚至30年收入预支或透支上的，无论是政府层面还是那些房产大鳄不会不明白这是典型的急功近利的做法。只是一方为GDP的压力所迫，一方是利益所逐，被误导只是头脑发热、追求提前享受的买房一族。
　　“在建设和谐社会和可持续发展的大前提下，这种一花独秀的做法被作为调控重点是必然趋势。”业内资深人士指出。
　　一位贷款70多万买了100多万元的房子的工薪族，对今后的生活说了一句很经典的话：20年天不亮啊。对大部分买房自住的人来讲，为了供房还贷，今后20年是在为住房打工，家庭收入的一半或更多必须还贷，那么其他的消费呢？汽车、旅游、文化、体育、电器、服装等只能压缩开支了，对国家来讲，这是产业发展的不平衡；对社会来讲，缺少消费需求（是没有能力消费）的社会是不会繁荣更谈不上和谐的；对个人来讲，住在一套大房子里，但其他消费都捉襟见肘也是很乏味的。很难想象，在还贷压力下，20年的苦日子怎么过。
　　现在，中央发声音了，官员明白了，房价再不跌就没有任何理由了，只是5年来在地产投资上尝到甜头的上海市民现在真的清醒了吗？

“热钱”从楼市撤资后的去向

　　与2000年来房地产市场的高歌猛进截然相反，内地股市近4、5年来几乎一路走熊。据统计，上证指数2001年从2245点回落之后，三年来，流通市值损失高达近7000亿元，而此前一直被称为铁底的1259点也于去年底被击破。目前股市的流通市值不足GDP的10%，60%以上的股票价格已经跌到了历史低点。
　　内地股市的现状与国际经验背道而驰。从国际经验看，在国家储备资产持续增长的年代，其资产价格也将持续上涨，尤其是股票价格。从上世纪七十年代的拉美、八十年代的日本、九十年代初的北欧和此后的东南亚，无不应验。
　　而中国更有上涨的动力，近来中国的外汇储备一直高歌猛进，截至去年底，中国外汇储备已达6099亿美元，比2003年增加了2067亿美元，是2002年余额的2.12倍。而这一年也是近年来中国外汇储备猛增的一年。
　　“热钱确实进来了，”复旦大学教授王自力指出，“近两年美元汇率一路走低，加上中国在进出口方面的大额顺差，因此，国际社会要求人民币升值的压力很大。在这种情况下，国际‘热钱’下注人民币升值，‘热钱’通过各种渠道进入中国市场的蛛丝马迹清晰可寻。”
　　至于进入中国市场的“热钱”规模到底有多大，王指出，经济学界目前猜测的最高数字是1000亿美元，而且认为还有持续上升的趋势。2002年全年国际“热钱”的流入不低于300亿美元，2003年大概在300亿美元以上。2004年我国2067亿美元的新增外汇储备中，贸易顺差为320亿美元，外商直接投资为606亿美元，新增外债为350亿美元，余下的797亿美元，扣除正常的非贸易及个人往来200亿，约600亿美元即是“热钱”。
　　既然称之为“热钱”，特点就是“快进快出”，且吞吐量大，要求高流通、低风险、获利快。从这个角度而言，房地产根本不是游资的选择，因为流通性实在太差，且每一套房源都要单独评估、单独销售，简直是游资的恶梦。而股票、债券是热钱最好的选择，它们迅速进入股市债市，通过抬高股价的方法，企图在证券市场上大赚一把。
　　可是，由于目前制度供给的缺失和市场结构存在先天缺陷（如股权分置问题），内地股市与国际经验逆“市”而行，而快速飙升的房地产价格则正在向美国靠拢，房地产市场的高收益率对热钱具有很大的吸引力。
　　王认为，对国际炒家而言，由于中国坚守固定汇率的决心，短期内可视而不见，倘若8.27的汇率不变，由于内部通胀，房价也会随着物价进一步上涨。因此，无论是人民币升值汇率涨或是人民币贬值物价涨，购买房地产都是两相得宜的事。
　　2003年底，王在台湾地区进行学术交流时，当地一位金融机构高级管理人员告诉他，说前些年炒大陆的股票，他亏了近2000万，后来再也不敢炒A股了。自2002年起，他陆续在上海购买了28套房，并且还将继续购买。
　　三年来，美元相对于其它主要货币已经贬值38％以上，人民币盯住美元，因而相对地也贬值不少，虽然我国2004年的房地产价格总体上涨不到20％，但对于外资购买力而言，中国的房地产价格反而是下降了。两年过去了，这位台湾同胞在上海购买的28套房子相信该已赚得盆满钵满了，当然，这还不包括他以后购买的更多房子。
　　有境外投机者窃笑着说：外行看热闹，内行看门道，目前汇率8.27似乎牢不可破，如果简单地将美元兑换成人民币，那只是初级投机者，而只有将兑得的人民币购买成房地产，才是成熟的投机者。
　　显然，他一语道破了“热钱”瞄准房地产投机的天机。
　　“政府对于房价的调控一次可以不听，第二次就不得不听了。”一位香港炒房者的话颇能代表境外炒房者最近的心态。至于未来是否会继续追加对内地房地产市场的投资，该投资者表示不会——因为相信政府的行政调控能力，预计房价会有所回落。“按照我们的经验，应该先是上海周边地区房价下跌，然后再是市中心高档房跌。”一位香港投资者对上海媒体记者分析说。
　　尽管资金不再进入房地产市场，但并不代表这些海外资金放弃博弈人民币升值的初衷。“我们在寻找新的投资方向。”该境外炒房者表示。
　　就一些媒体披露的信息来看，不少博人民币升值的海外资金的下一个目标是“国退民进”企业。为了能够在2至3年后顺利撤出，外资一般会选择以下几类国退民进企业进入：一是出口企业；二是可能上市的企业；三是将来可能成为中外合资或外商独资的企业，以便其股权顺利抛出。 可是，在所有的具体选择中，流动性和变现能力最强的非股市莫属。越来越明显的迹象显示，中国股市正迎来转折。
　　从基本面看，中国股市有许多上涨的理由。从宏观经济看，近五年来，中国GDP连续平均增长高达8.5%以上，去年已突破12万亿元人民币；从市场基础看，去年工业企业实现利润增长了38.1%，而去年前三季度，上市公司加权平均每股收益为0.213元，同比增长了31.77%，比2003年全年加权平均每股收益0.196元高出8.7%。从资金面看，有关当局一再增加QFII的额度，保险资金高举高打，社保基金高调入市，基金公司加速扩容，目前可谓万事俱备，只欠东风。
　　更为重要的是，在中央眼里，发展中国的资本市场已经刻不容缓。市场观察人士吴敏指出，从海外成熟市场的经验来看，在融资功能上，直接融资和间接融资的比例相当，而在中国近三年股市融资却不足4%，融资的压力过多地压在银行身上。
　　而从政策面看，中国股市的改革动力日渐增强，无论是监管部门对振兴中国股市的信念和决心，还是出台保护公众投资者利益的政策以及完善中国证券市场自身制度的建设，都是在紧锣密鼓地进行之中。
　　尽管对于中国的股市来说，由熊转牛绝非一日之功，也不是几项政策出台就能逆转的，根源仍在于目前市场结构能否改善，市场基础有否夯实，监管制度是否完善，市场运营能否良性，惟有如此，中国的证券市场才能科学发展，市场信心才能建立。
　　当前来看，如果说4，5年前，中国股市在2100点存在严重的泡沫，现在泡沫已经逐渐消退则是无可非议的事实。相比之下，楼市特别是上海当前的房价泡沫究竟有多大，这里不妨引用一个朋友亲身经历的例子。
　　今年初，上海某楼盘开盘143套住房，报名购房的人数是1469人。从数字看来，供求关系差距巨大，他不禁感叹上海的房地产业如此兴旺（每平方米9000元左右），泡沫纯属无稽之谈。但接下来的数字让他改变了想法。
　　因为购房人数众多，开发商规定了销售规则，首先每人要交2万元，领取摇号资格证，隔天通过电脑摇号决定购房的顺序和资格。
　　通过网上查询，他的顺序号排在190号之后，1—143号才有资格购房，他已经购房无望了。这么多购房者都是些什么人呢？带着这个问题，他查看了1—143号的身份证（网上是按身份证号码顺序公布的号码），真是不看不知道，一看吓一跳。
　　在1—143号中间，持温州身份证的有52人，持上海身份证的有55人，剩余的27人持其他各省市的身份证。按照以上数字不难估算购房自住者和投资购房者的比例。暂把外省市的27人算作自住购房者（因为其本人是外省市的，一直租房住，打算购房自住，以节省每月1500元的租金），按照市政府的口径，上海市民按80%自住率计算（已经很高了），应该是44人，温州人按20%自住率计算，应该是10人。
　　通过以上计算，134套房屋中，购房自住的为81人，投资购房者为53人。投资者占总数的40%。
　　投资者比例如此之大，请经济学家们回答，泡沫是否存在？