在一系列政策的调控下，上海楼市出现了一些微妙的变化，楼价并未如预期的那样下跌，成交却日渐萎缩，买家和卖家都陷入了莫名的迷茫之中

　　良好的治安和健全的法制是近年来上海吸引资金与人力资源的重要原因，但在不断高涨的房价面前，活在上海似乎变得越来越累了。最新的论据是今年“五一”长假以来，一种近几年才出现的心理症状——“攀比恐慌综合症”的发病人数正在大幅度增加。

　　一个前来上海市心理咨询中心就诊的张先生是典型的病例。他今年31岁，长假期间，他一想到亲戚问“买房子了吗”这类问题，心里就一阵阵发怵，接着就开始出现失眠、盗汗、心慌等症状，只好找心理医生诊治。医生说，这是“攀比恐慌综合症”的一种表现。

　　5月5、6日，上海市心理咨询中心接受这类心理疾病咨询的人数就已经有上百人次，比往年明显增多。据报道，这些人大多是公司的白领、中小企业主，也有不少机关工作人员。

　　在长假期间的聚会上，“在哪里发财”、“一月能赚多少钱”、“房子有多大”成了人们拉家常的主要内容。然而，这些原本很普通的问话，对于一些人来说却是被点到“痛处”，甚至引发了他们的心理疾病。

　　医生在接受采访时认为，“攀比恐慌综合症”是长假期间一种特有的心理疾病，轻度患者会出现心慌、气短、胸闷、失眠等症状，重者有可能出现血压、血糖升高，心律不齐，脑供血不足，严重的甚至会导致心脑疾病的发生。

　　“别提买房，我心慌！”可说是当前上海相当一部分市民心理的真实写照。

　　一路高涨的上海楼价给予观望中买家们的压力在不断加大，另一方面，在一连串当地政策组合拳效应下，卖方心态亦出现明显的转变，潜在卖家中“抛跌不抛涨”的大有人在。

　　目前上海房子主要握在四种力量手中——一是外资、外商、海归华侨；二是全国各地到上海发展的投资人；三是新上海人及本地上海人的需求；四是投机者，其中主要有海外看好人民币升值的投机者以及所谓的“温州炒房团”，这其中，以“温州炒房团”的动向尤为值得关注。在媒体渲染中，“温州炒房团”一向是以“层”为购房单位的，显然，相对于资金雄厚的海外力量及大多用来自住的本地居民，其资金压力是最大的，一旦房价波动加大，“温州炒房团”的套现冲动无疑将是最大的。

　　来自市场的反馈是，自4月起，一向以大胆闻名的“温州炒房团”个别人的心理产生了微妙的转变。

　　一位跟踪温州炒房资金的地产圈内人士告诉Value记者，仅仅在2个月前，温州资金还在不断流入上海楼市，可是到了今年4月份，一部分温州炒房团明显显露出了套现的冲动。

　　温州资金出现套现冲动并不是说他们就不看好上海楼市了，不过作为一个抱团性质的资金，炒房团的持货（房）决心不再像以前那样整齐了。

　　这位圈内人士手头一个典型的案例是一个由温州人王建明组织的炒房团。

　　4月1日，王建明和其妹王建香特意从温州坐火车赶到上海，王建明兄妹肩上担负的使命是把“公司”在上海购买的34套房子抛售出去。仅仅在2个月前，王建明兄妹还在为“公司”到上海买房。

　　王建明所称的“公司”即是典型的温州炒房团——既没有在工商注册，也没有办公地点，它只是一个由王建明一些亲戚朋友合资的炒房团体，王建明就是这个炒房团的“带头大哥”。炒房团的日常事务由王建明主持，包括每周一次的例会、收益分成、追加投资等。

　　3月底短短的一个星期里，炒房团已经召开了5次“股东大会”，按照当初的约定，意见不同的时候，由“股东大会”投票表决。最终，“股东大会”决定派王建明兄妹俩到上海“刺探”情况，并尽可能把34套房子挂牌出售。

　　据了解，这个温州炒房团的房源大部分在浦东的世纪公园一带，其中有18套房子集中在一个楼盘中。在中介公司里，王建明碰到了几个温州同乡，跟王建明一样，这几个同乡也是来挂牌卖房子的。王建明说，他们告诉他，有很多温州人都在这段时间来上海打看情况。

　　让一向以大胆闻名的温州炒房团产生怯意的是上海楼市一连串的政策组合拳，尽管在调控政策下，当前上海楼价的挂盘价依然没有明显松动，但买卖双方的心理预期开始发生变化已是不争的事实。

　　本地官方的房产登记网显示，4月份上海住宅成交面积萎缩近4成，均价首次下滑约5/6。在实际成交案例中，房屋的实际成交价格比挂牌价下调5%—10%的并不在少数，这在2个月前是很难想象的。当然，大多数房屋现在的挂牌价格大多要比2个月前高出5％－10％，因此，客观来说，上海房价总体并未发生松动，可是，价格已经向买方市场转变。

　　越走越高的楼价逼得买家卖家都喘不过气来，与此同时，依旧“我行我素”的上海楼市令上海官方也陷入两难境地。

　　有测算表明，2004年，上海来自房地产的税收直接贡献率为400亿元，而上海当年地方财政收入为1119.7亿元。在外界看来，由于经济增长对房地产及相关行业的依赖性过大，政府肯定有维护房价的冲动，当然，这同时也加大了经济风险和金融风险。对比广州、深圳等地，如今的上海更能深切地理解中央政府的担心，可以说，抑制房价已是必然之举。

　　事实上，虽然去年起中央已推行了一系列的宏调措施，希望冷却楼市，但据国家统计局4月15日发表的统计数字显示，今年第一季度主要大城市的楼价及地价升幅仍然惊人，上海首季房屋销售价格按年升幅达19.1%，按季升幅亦达5.9%，升幅为全国之冠，亦较全国平均按年升幅9.8%及按季升幅2.7%为高。至于地价方面，上海今年首季土地交易价格按年升幅为16.2%，而按季升幅则为15.9%。

　　在中央把稳定房价与“当地官员问责”关联起来的背景下，上海房价依然“我行我素”，这就不难理解为何国务院副总理曾培炎特意要在上海表示：抑制房价过快上涨是今年宏观调控的一项重要任务。

　　话音刚落，4月26日上海一块香港长和系公司已入围、可参与竞投的浦东新区潍坊新村地皮，在拍卖会开始前突然被叫停。市场人士揣测，这可能是政府恐怕地价被地产商推得过高，令今年已录得近两成楼价升幅的上海楼市火上添油，有违宏观调控政策。从这个角度而言，与其说上海的这一做法是响应中央，不如说是压制楼价的无奈之举。

　　据Value向市场人士了解，4月26日拍卖的浦东新区潍坊新村的商住用地块，原由长和系公司、保利集团等合共4组财团入围参与竞投，但在下午1时许，正式拍卖前，被上海市房屋土地资源管理局收回，延期竞投，至另行通告为止，但并没有说明原因，甚至长和系公司的代表也是到了竞投现场才接到了通知。

　　该地皮底价为23.5亿元，巿场一般估计，由于长和系公司志在必得，预计成交价逾30亿元。地皮面积约66.1万平方米，可建总楼面约170万平方米。

　　地产人士分析说，此次政府收回地皮事件可能为前几天虹口区及浦东新区另一块地皮成交价太高所致，目前虹口区高档商业物业售价徘徊在每平方米楼面介于3700至4200元，而该地皮的成交楼面价却已高达3200多元，确属偏高。

　　一些香港地产商、中介商对此次上海突然叫停土地拍卖也表达了类似的看法。

　　中原集团主席施永青认为，上海收回地皮不拍卖跟曾培炎在上海的讲话有关。他说，近期多项针对上海房地产市场的政策推出后，中原4月份在上海的成交量较3月份跌了四至五成。

　　丽丰控股副总裁姚逸明指出，上海收回地皮与受到上海市政府决意遏抑过热的房地产市场有关，而曾培炎到上海，亦显示出中央加强关注的态度。

　　在上海拥有庞大地产发展项目的东方海外，其集团市场策划部总经理张永顺认为，上海浦东一块商住地皮收回不拍卖，相信与上海虹口及浦东新区两块地皮日前以高价成交有间接关系，因为此举与中央政府现时提倡的调控原则相违背。

　　对于政策调控下上海楼市的短期走向，各怀意图的开发商们大多不作声，流露出明显悲观情绪的并不多，在这其中，地产界新闻人物潘石屹算是一个。

　　4月底，潘在海南博鳌接受新浪网访问时表示，相对前两年房价一路上涨，2005年是最不确定的一年，有一个力量在往下拉，老百姓的力量、政府的力量都在往下拉。从4月份的调控政策来看可能有两种情况：

　　“第一种情况是整个调控过程比较得力，像北京市政府这样的做法，政府的声音就是不管口袋有没有货，先壮着胆子说，先让发改委把土地供应量说出去，调整人们的预期，然后一个报告出来了，说有多少土地，至于这些土地有没有拆迁，接下来再想办法。政府这样的策略就是用舆论调整人们的预期，这是比较稳妥的做法。第二种调控的办法是上海，每天都出台政策，我非常担心，不是担心上海的房价再涨，而是担心一夜之间上海房地产就可能崩盘了。”

　　“1997年的香港楼市下跌对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。他们出台的政策说是查处地产发展商，每个城市都有很多地产发展商，有一些是守法的，有一些是不守法的，不守法的发展商肯定要查处，可是不能因为压制房价，突击性地像严打一样查房地产，现在上海的情况就像严打一样，查了一批就宣布处理七家，这七家三年内不得销售，五年内不准开发。这样一来，供应量更少了，房价就更涨了。再极端的是把所有房地产商都关起来，市场就没有供应量了，房子的价格只能是暴涨。所以上海的做法不见得是考虑成熟的做法。”

　　在潘看来，看一个市场最重要的是看成交量，成交量大量萎缩的时候，价格应该是跌的，这是价格下跌的前兆。

　　也许远在北京的潘石屹表达得极端了一些，至少在一系列宏观调控政策下，目前上海楼市价格下跌并未呈现表面化，实际成交价格下跌5%—10%的楼盘也只是个案。不过，由于目前成交量只有正常时的五到六成，可见目前大多数的投机客与开发商并没有大规模地实质性抛售，一旦降价成表面化的话，市场预计房价会出现大幅度下跌，酝酿已久的“抛跌不抛涨”的心态便会体现出来。

　　如果楼价转势，潜在的供应量会立刻变成真实的供应量，这将加大价格的跌势，这种情况在国际国内的商品期货市场上屡见不鲜。

　　作为一个在上海居住10年以上的普通买家，我始终认为，目前上海市场真实居住的需求量其实与2003、2004年相比并没有发生太大的变化，而楼市的供应量在这两年有着非常显著的增加，价格的上涨主要源于资金的炒作和投资客的囤积。看着周围还在不断冒起的楼盘，我想其本意应该是改善市民的居住环境，让我们生活得更加滋润，可是，为什么我们感到的却是类似“攀比恐慌综合症”的心理威胁呢？

表1：内地首季楼价及地价按年升幅较快城市

城市 房屋销售价格升幅（％） 土地交易价格升幅（％）
全国 ↑9.8（↑2.7） ↑7.8（↑5.8）
上海 ↑19.1（↑5.9） ↑16.2（↑15.9）
杭州 ↑13.8（↑4.6） ↑26.6（↑19.7）
成都 ↑12.5（↑1.2） ↑6.5（0）
厦门 ↑12.4（↑3.5） ↑7.8（↑3.3）
青岛 ↑11.7（↑2.5） ↑4.1（↑0.9）
南京 ↑11.6（↑2.1） ↑1.3（↑0.7）
宁波 ↑11.6（↑1.5） ↑18.9（↑7.2）

注：括号内数字是按季升幅

资料来源：国家统计局
曾培炎副总理在上海讲话要点

1. 抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的重要任务
2. 要以经济手段为主，加强供求双向调控，控制不合理需求
3. 要综合运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对普通商品住宅和经济适用房继续给予税收优惠
4. 增加中低档商品房和廉租房供应
5. 督促企业抓紧建设已经批准的普通商品住房项目，尽快形成有效供给