曾是“皇帝女儿不愁嫁”的上海房产近一段时间以来陷于十分尴尬的境地，无论开发商如何摇旗呐喊，就是没人买你的账。看来，开发商应该现实和理智些，从自己丰厚得惊人的利润中让出一点来——毕竟，降价已是大势所趋

　　房地产界素有“金九银十”之说，不过，9月以来的成交各参数显示，宏观调控下的上海楼市依然显得毫无生机。
　　9月6日19点，上海市网上房地产的新建商品房即时数据显示，当日签约套数419套，撤销23套; 9月7日签约455套，撤销60套。两天日均实际成交套数在380套左右。与此同时，楼市供应量正在以惊人的速度增长。9月6月，上海新建商品房可售总套数约18万套，仅隔一天，上海新建商品房供应量猛增4,000余套，达18.4万余套。而回顾8月31日商品房的可售套数仅为17.5万套，七天新增供应9,000余套，同期消化量仅是供应量的四分之一。
　　记得5月初时，开发商和销售商几乎一致呼吁：降价不能激活市场的交
　　易量，理由是购房者买涨不买跌，房价一跌将更加没人买。如今悬殊的供需关系使得当初的“价格联盟”形同虚设。
　　降价成为开发商的现实选择。8月以来，普陀大华、万里，浦东三林等楼盘集中供应的区域，同一板块内形成竞争关系的楼盘竞相降价，今天甲楼盘降200元，明天乙楼盘就降300元，轮番降价，迫使所有楼盘都加入降价的行列。在中环线附近和外环线以外，有的楼盘与年中高点相比，降幅已达30%，降价15%以上的楼盘更是比比皆是。
　　从大华锦绣华城到环球翡翠园，降价的形式更加赤裸和直白。谁降价幅度大，谁就赢得眼球关注。你方唱罢我登场，各领风骚三四天。
　　上海一家房地产开发公司的中层管理者对此颇有感触：“现在的问题是，楼盘虽然跌价，但量能却不能同步放大，跌价的效果只能在开盘当天有所表现，售楼处里热闹一下，往往第二天就依然冷清，要靠下一波的降价才能维持人气。”
　　开发商降价的方式五花八门，送汽车、送家具乃至送金条都有，可再也激不起前两年的那股投资热情，毕竟谁都不能担保这些“赠品”的价格能够超出早已被炒到天上的房价的潜在跌幅。于是，新的促销手段出炉了，某开发商承诺两年内对部分房源的售价保底，如果房价跌破买入价，开发商则补偿给买家差价。
　　联想到内地股市中正在进行的股权分置改革，不少上市公司在其对价方案中都附带上了股价稳定计划，即承诺股价跌到某个价位时将进行大笔增持，对低于这个价位的股票照单全收。可现实情况是，包括宝钢、广州控股等所谓大型国企，当前的股价仍低于所谓保底承诺价，反而是部分并未提出所谓股价稳定计划的公司，其股价在稳步向上。显然，价格是由市场供需所决定的，所谓保底承诺并不能提升房子或股票本身的价值，具备投资价值的一定会涨，价格被高估的出现价格回归也是必然的。
　　如果有人对所谓的“保本销售”心动，不妨再算一笔账。一套房子按售价100万计算，投资流动性最佳的货币市场基金约有2.5%年收益计算，100万元本金两年内可获回报约5万元。即使两年内楼价持平，买房者也只是损失了5万元的极低风险收益。现实中，买家大多通过按揭付款，那么，算上贷款利息，实际付出的当然要高过房价本身，一进一出，潜在损失就更大了。
　　当然，如果期间楼价再次上涨，房产收益可能超出投资低风险基金的收益，可是，无论是直接或间接投资股市，同样有博取高收益的机会啊。如果考虑到房产交易高契税、股市显著探底回升等因素，无论从哪个角度计算，投资名义上“保底销售”的楼盘，在两年内遭受实际损失的概率极大。
　　当然，如果是买来自住的，不用多计算什么回报率，只要不至于跌到负资产，无论跌多少，我还是住得好好的。可是，如果市场中真的有足够的自住买家，开发商也就没有必要挖空脑筋想出“保底”这招，因为上海楼市的萎靡症状很清楚，就是投资客离场后，本土的市场购买力不足以支撑现有的市场供应量。在这种情况下，大量的主动杀跌和楼盘空置率猛增将势在必然。
　　数据很能说明上海楼市的现实状况。有业内人士统计，从成交量上看，目前上海住宅市场月成交量基本稳定在70万－80万平方米之间。如7月份商品住宅成交了78.4万平方米，其中普通住宅占51%，动迁配套房占42%; 6月份商品住宅成交了81万平方米。5、6、7三个月各类商品房月成交量分别为92万平方米、103.9万平方米和
　　104.7万平方米，基本稳定在100万平方米上下，这个量大约只相当于去年同期的三分之一。如果这个趋势能够保持下去，预计全年总成交量也就在1,000万平方米略多，与2004年3,300万平方米的一手房成交量相比，落差巨大。
　　业内人士分析，在不出台更猛烈政策的情况下，市场很有可能呈现这样的走势：首先是量缩价稳，即量能
　　急剧萎缩、有价无市，市场处于僵持状态; 然后放量下跌，这可能从三季度
　　末开始一直延续到春节，甚至到明年一季度，市场成交量增加，价格急挫，呈现出空杀空的格局; 最后，阴跌不止，明年及其后一段时间，市场将呈现价格缓慢下跌、量能缓慢增加的状态。
　　在这个过程中，上海房价的地区结构、产品结构、比价关系、租售比例关系将出现重大调整，其中外环线以外区域的某些楼盘将出现死盘现象，部分楼盘出现跳楼价将不可避免。
　　根据房产开发周期，现在不少打折楼盘所获土地都是在2003年大限前协议所得，成本极低，所以现在降价对开发商来说，只不过是在极大的暴利上让出极小部分。以目前约18.4万套存量计，每天约300余套的消化量，扣除办公、商铺、车库等非居住房，也许要花一年半左右的时间才能消化掉。问题是有哪个开发商不靠银行能撑这么长的时间，央行“取消期房销售”的建议一经曝光就让建设部和开发商神经过敏，更不说年底开发商将面临银行、建筑商更实际的资金压力。2003年第1期的《Value》指出，中国房地产整体无泡沫; 2005年春节后，《Value》的观点是上海楼市落袋为安; 如今《Value》奉劝善良的人们千万不要冲动，现在买房等于给开发商雪中送炭。即使暂时找不到投资方向，持币也是一种投资。