Rates of Return（报酬率）与Yield Rate的概念
资本利得率为购买金融商品后商品本身价值的变化与购买成本之投资报酬，而股利所得率则是指在投资金融产品期间所获得商品本身所产生的配息率。一般而言，股利所得大多为正数或0，而资本利得则可能为正数或负数。
假设张三于2003年12月31日以10万美元购买一只REITs，成交价格为每股20美元，则张三将拥有此只REITs共5,000股。
若此只REITs于2004年每季配息为每股1美元，且张三于2004年12月31日以每股25美元全数卖出，则资本利得为(25-20)×5,000=25,000美元，股利所得为1×4×5,000=20,000美元，总投资报酬率为（25,000+20,000）/100,000=45%。
若张三于2004年12月31日将此只REITs以每股15美元全数卖出，同样在2004年每季配息为每股1美元的情况下，则资本利得为（15-20）×5,000=
-25,000美元，股利所得为1×4×5,000=20,000美元，总投资报酬率为（-25,000+20,000）/100,000=
-5%。
上述例子是以张三是积极型投资者为假设前提的，因为投资期间较短，所追求的主要报酬来自于REITs股价本身的变动。因此对积极型投资人而言，进场与出场的时机相当重要，对于市场信息亦需具有高度的敏感性。
对较保守型的投资者而言，长期投资的报酬率才是他的主要目标，短期股价波动的市场信息对此类型投资者影响不大，可以着重于殖利率的变化。所谓Yield
Rate，为股利所得与购买成本的比率。股利所得以及预期股利增长率对此类型的投资者有较大的影响。
继续按上述例子，若李四同样于2003年12月31日以10万美元购买一只REITs，成交价格为每股20美元，则李四亦拥有此只REITs共5,000股。同前例一样，在2004年此REITs每季配息为每股1美元的情况下，股利所得为1×4×5,000=20,000美元，则2004年李四的Yield
Rate为20,000/100,000=20%。
由于李四为长期投资者，不打算在短时间卖掉这只REITs，因此，接下来的股利增长率预期就相当重要了。若根据过去几年此只REITs的配息状况，李四预期2005年的股利增长率为20%，即这只REITs于2005年每季配息每股为1.2美元，预期股利所得将为1.2×4×5,000=24,000美元，则李四的预期的Yield
Rate为24,000/100,000=24%。
相反，若李四预期2005年的股利增长率为 -20%，即这只REITs于2005年每季配息为每股0.8美元，则预期股利所得将为0.8×4×5,000=16,000美元，则李四的预期的Yield
Rate为16,000/100,000=16%。
尽管预期的Yield Rate亦会有所波动，但是如果当时市场殖利率处于相对低位，对李四而言，REITs将是一个不错的投资产品。
美国市场权益型、抵押型及混合型REITs之总报酬分析（包括股价报酬及股息报酬）
从历史看，将权益型、抵押型及混合型放在同一基准点（基期＝100）来分析，至2004年止，权益型REITs总报酬率的表现最为亮丽，较基期（1972年）成长了63倍，其次是混合型REITs，为16倍，抵押型REITs为11倍(见图1)。
若只观察股价变动，1972年至2004年权益型REITs股价增长了330%，但混合型REITs的股价却只有基期的73%，而抵押型REITs只有基期的25%(见图2)。
若观察股息殖利率，则可发现1972年至2004年之间，抵押型REITs的股息殖利率最高，其次为混合型REITs，而权益型REITs再次之
……
（全文请参见《Value》杂志。）
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