九部委提出15条意见调节住房结构

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　　《意见》出台措施总体属温和。与首付提高至四至五成的传闻相比，此次出台的房贷首付比例仅提高至三成，且90平方米以下中小套型首付维持不变，措施相当温和。调整营业税征收的优惠期限规定亦符合我们先前的预期。《意见》体现了中央政府关于“分类指导、区别对待，有保有压”的指示精神。
　　中小套型住房将大幅增加，高档住房供给将减少。增加住房转让环节交易成本对住房需求有一定的抑制作用，加上提高首付比例，对投机需求的抑制作用更加明显，二手房市场交易会趋于平淡。《意见》着力解决中小套型住房供给问题，缓和中低收入阶层的购房矛盾。因此可以预期，随着供给增加或预期形成，中小套型的住房价格将平稳下来。与此同时，低密度、大套型住房的供给将被限制。我们认为，中国内地目前的住房消费升级（换房）的实质性需求很旺盛，通过调整营业税征收期限限制需求效果相当有限，因此，我们预期低密度、大套型住房的价格还将保持上升态势。
　　对开发商的影响尚难估计。首先，目前已审批且取得施工许可证的项目不受住房结构调整的影响，但尚未取得施工许可证的项目有可能要调整规划，因为目前大多数项目90平方米以下的中小套型住房面积比例不到50%，低的还不到20%。《意见》虽指出，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整比例的，必须报建设部批准。但获减的幅度应该有限，以确保政策效果。房价上涨较快的大城市本身就是调整的目标地区之一，但政府如何执行该项政策尚难评估。如果每个项目的中小套型比例均须在70%以上的话，对所有发展商都会形成冲击。如果结合土地规划进行，那么，审批程序的透明度及成本都不好预测。
　　2006年、2007年盈利或将提高。我们认为，此次《意见》调节措施出台，方式比较温和。由于大部分于2006年、2007年结算入账的房地产楼盘已经在2005年预售或开工，因此《意见》对房地产开发商2006年、2007年的盈利不会有大的影响。相反大部分开发商的利润还可提高，因大套型住房或将涨价。今年下半年以后开工的项目，若因此需要增加中小套型住房比例，可能会降低总体平均售价，但政府应该会在容积率方面给予优惠，以弥补毛利率的损失，因而大大减轻了对总利润的影响。
　　房地产是经济发展的支柱产业之一，股价下跌正是买入时。我们坚持认为，内地快速的城市化、流动人口增加，强劲的住宅消费升级（换房需求）、温和的通货膨胀以及人民币升值等因素是未来2年房地产保持旺盛需求的根源，2006年、2007年房地产开发商毛利率仍将持续高企。《意见》短期内会对房地产开发商的经营运作带来冲击，但房地产调控利空因素已经释放，措施亦较为温和，股价下跌正是逢低“买入”时。

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（全文请参见《Value》杂志。）