时　间：2007年3月20日
地　点：万科总部
管理层：郁亮（万科总经理）、王文金（财务总监）、伏见文明（工厂化负责人）、肖莉（董事会秘书）

　　郁亮：2007年我们要特别重视以下几项工作：
　　1、客户的忠诚度和员工的奖金挂钩，对客户关系负责人给予股权激励；
　　2、今年的项目中有50%是精装修房，明年有80%是精装修房，这主要是从税务和客户增值服务角度考虑的；
　　3、加快提升公司运转效率，包括人员、资本效率、提高周转率；
　　4、完善风险管理体系；
　　5、做好企业公民。

　　问：公司的住宅工厂化进展如何？
　　伏见文明：工厂化正在试运作中，目前正在寻找合作伙伴。万科不经营工厂，只进行项目的研究和推广，2007年计划是12万平方米；2008年是50万平方米；2009年是100万平方米，工业化率将达到50%。
　　郁亮：工业化是为未来进行的投资，从早期看是增加成本的，但从长期来说，万科作为行业领跑者，必然受益最大。2010年以后将会全面铺开。

　　问：能否介绍一下土地增值税对公司的影响？
　　王文金：一般来说，普通住宅净利率达25%的时候才达到起征条件，非普通住宅净利率达21%的时候要缴纳税费。万科的主要房产项目是普通住宅，所以影响并不大。

　　问：经济适用房会对万科产生什么冲击？
　　郁亮：经济适用房的数据谁也说不准，两会明确了符合中国国情的住宅保障模式以高层小户为主的精神，我们会积极参与双限房项目。

　　问：目前万科的拿地方式主要是哪一种？
　　郁亮：主要是整合资源。目前来找万科转让项目的公司很多，其原因是能让他们放心的买家不多，万科人品好又有钱，是嫁女儿的好对象。

　　问：南都项目目前进展如何？
　　郁亮：总体和预期相符。

　　问：万科未来能扩张到什么程度？
　　郁亮：这要看我们的工业化策略进展和在业内整合资源是否处于最佳位置，我们的负债率不能再提高了，否则会有危险。我们是土鳖，需要学习国际化的经验，因为公司的规模越来越大，我们要到跨国公司里去挖人才，需要好的教练。如果这一切能够做好的话，我们就能突破瓶颈，持续发展。

　　问：楼市如果出现波动，对万科会有什么影响？
　　郁亮：楼市的金融特征很明显，战争对这个行业具有决定性的影响，人口排在第二位，相对来说，经济波动对楼市的影响较小。目前中国经济发展势头很好，宏观调控越来越精确。万科最重视的是现金流，只赚房子的钱，不赚土地的差价，有较强的抗波动能力。

时　间：2007年3月22日
地　点：北京金融街洲际酒店
管理层：郁亮（万科总经理）、肖莉（董事会秘书）

　　问：公司为何要在现在开始推行工厂化？
　　郁亮：工业化能有效地解决我们目前所遇到的技术瓶颈问题。我们的客户最关心的是房子的质量，而目前我们最主要的问题就是房子质量达不到客户的要求，工厂化之后，由于房子是全预制的，质量问题就不存在了。另外，公司在2007年推出的房子中50%是精装修的，2008年精装修比例将达到80％，精装修虽然提高了公司的成本，但有利于解决公司的土地增值税问题。为什么要在目前推行工厂化？主要是中国内地的房地产市场开放的历史只有20年，我们在经历从粗放型到精细化的发展历程，国家的政策也促使企业走工业化的道路，国家的“90、70”政策以及土地招拍挂的政策对工厂化较有利，工厂化的成本高，而中国内地的劳动力很便宜，随着国家农村政策的出台，建筑市场的劳动力成本开始上升，有利于房地产市场的工厂化开发。

　　问：2006年帕尔迪公司进入财富500强，而此时房地产市场已进入衰退期，为何没有在上升期进入？
　　郁亮：中国内地的房地产市场从无到有，百花齐放，目前进入调整期，现在消费者更为关注品牌。至于为什么美国的品牌到现在才得以体现，我们也在关注和研究中。

　　问：公司能否低融资高速增长？
　　郁亮：未来会有机会的。万科以后每年能产生几百亿元利润的时候，我们就可以低融资甚至不融资了。目前新鸿基的净资产为1,500亿元，年利润几百亿元，我们对于这些巨头的挑战只能迎头赶上，地产项目是做一单完成一单，现在我们要发展，我们伸手的速度不会慢，也不会难为情。

　　问：物权法对房地产市场的影响如何？佛山30亿元预收账款是否被冻结？2,400万平方米的土地储备中，公司有多少没有交钱？公司的资产周转率是多少？
　　郁亮：物权法对于房地产行业的发展较有利，以前房地产的矛盾主要来自权属不清，导致我们要制订一些附加条款解决和业主的权属归属问题，现在不用再制订附加条款了。
　　佛山的30亿元预收账款事件是当地政府各主管部门为了落实国家的调控政策，加大了获取调控主动权的力度，不单是佛山，现在珠海也采用了这一监管模式，我们的预收账款不但要放到规定的账户中，还要交监管费，这是不合理的。这样做的话，只能导致我们采取现房销售，房价将会继续上升。现在各区域的监管方式不一样，由于我们在三个大区域中发展，可以自行调节，珠三角现在在调整，过两年会不会轮到北京呢，这就不好预测了。
　　肖莉：我们1,800多万平方米的土地储备，总地价640亿元，我们付了55％左右。我们主要采取整合资源，合作拿地，这样可以延期付款，而招拍挂通常要在拍卖完成后的3至6个月付款。
　　郁亮：我们现在力争多层住宅10个月开盘销售，高层12个月，每个项目一旦开发，就将进入销售计划表，不管地价的涨跌如何，加快销售的速度，我们不赚地价，只赚房子的钱。

……

（全文约4,000字，请参见《Value》杂志）