时　间：2007年3月8日
地　点：广州市海珠区阅江中路保利国际广场
管理层：李彬海(保利地产董事长)、宋广菊(总经理)、谭艳(财务总监)、刘平(董事会秘书)
股东大会议题：主要审议2007年公司经营状况以及增发新股事宜

股东与管理层交流记录：
　　问：公司募集资金的预期收益率和实际收益率相差较大，这主要是什么原因造成的？
　　李彬海：这主要是因为我们预测项目的收益率时采取了较为保守的策略；第二是房地产的利润持续向好，房价的上涨带来了实际收益率的上升；第三是公司采取严格的成本控制。我们前次的预期收益率为20%，而实际的净利润为40%。我们一贯保持低调的做法，这次增发项目的预测利润也会偏低。

　　问：公司一次增发将募集资金50亿-70亿元，证监会对此是否会批准？
　　李彬海：对于增发，我们是比较有信心的，增发肯定会得到证监会批准，但增发金额会根据市场的情况决定规模。

　　问：公司的净利润增长的速度能否和每股收益的增长速度相匹配？
　　李彬海：我们公司有两个目标，第一是在中国资本市场上树立蓝筹股的形象，作为蓝筹股，我们的净资产收益率必须在10%以上。第二是每股收益作为给股东的回报需保持稳定，净利润的增长速度要稳定，每股收益可以根据在建项目来推算。

　　问：公司增发项目中的竣工速度如何，怎样保证利润的平稳性？
　　李彬海：公司的增发项目中有3个项目于2008年竣工、4个项目于2009年竣工。我们有些项目的盘子比较大，可以分批验收，这一点是没有问题的。

　　问：公司将在何时实施分红转增？
　　李彬海：两个月内实行分红和股本转增。

　　问：假如公司增发不成功怎么办，有没有考虑过其他的融资方式？
　　李彬海：我对于增发是很有信心的，我们还没有考虑过其他的扩充资本金的方案。

　　问：公司增发项目中的销售净利润率不一样，但是，公司的内部财务收益率都是14%，为何这样一致？
　　李彬海：这主要是每个项目占的资本金的比例不一样，有些项目的融资成本高一些，有些项目的资本金高，融资成本低，有些项目可以滚动开发，有些项目的财务杠杠较大，所以销售的净利润率也不一样，但我们项目的内部回报基本上是一致的。

　　问：公司的扩张速度较快，公司管理能否跟上？土地增值税对公司的影响如何？公司的出租物业如何保证盈利？
　　宋广菊：我们的管理主要关注四个重点：（1）分项内部审批。对于项目的可行性进行严格的把关；（2）班子的配比。我们在项目的人员配比上会注意调配和安排；（3）实施品牌战略管理。保利公司已经成立了十五年，品牌的美誉度已经得到消费者的认可；（4）统一的资金管理能够保证项目的投入和交付使用的高效率。对于我们这样一支有着15年经验的专业团队，我们相信自己能管好，我们一直在大力招聘专业的有高素质的人员，公司现在有484名本科生、150多名研究生。
　　对于增值税，在立项时就考虑了，我们的项目大部分是普通住宅，普通住宅的成本占了70%，所以我们的增值税不高。目前国家税务局的细则还没有出台，我们会根据政策进行调整，我们认为细则会根据不同情况进行调整，我们相信自己能够适应政策的变化。
　　李彬海：我们的商业物业占30%，我们的投入会考虑稳定收益的来源，如果土地政策发生变化，有利于自有物业，我们会增加更多的固定资产。对于执行新会计准则，则要看税收的变化，我们会根据税收的变化，根据新会计准则进行调整。对于商业物业，我们会进行长短结合的考虑。

　　问：增发成功后，预计增发项目对于今年净利润的贡献如何？
　　李彬海：我们公布了项目的可行性预测，每个项目的净资产回报率都在10%以上。我们把股东的钱作为启动资金，以银行的资金进行配合，实际收益率会远远高于预期。

……

（全文约3,000字，请参见《Value》杂志）