上证指数与房价指数
　　对于上海的常住人口而言，近期有两个指数密切影响其生活质量——上证指数和房价指数。上证指数从年初到现在超过千点的涨幅已直接增强了市民的消费能力，周末淮海路上，从H&M、糖潮、必胜客到百盛，穿的、吃的、用的，结账处无一不爆满。更有甚者，等候购物的长龙已排至两条马路开外，保守估计需要3刻钟至1小时才能得到机会购物。
　　消费如此之旺，很大程度上拜股市节节攀升所赐。在开发商眼里，股市的乐观情绪已经蔓延到房价上，一些本地开发商近期在掌握各自的销售数字后流露出对后市的极度乐观情绪。某知名上海开发商对其西郊某别墅项目惜售有加，对外报价从去年年底的5万元/平方米的实际成交价一路攀升至8万元/平方米，实际上接近于变相“封盘”。可是，没过多久，居然有客户回应8万元/平方米的报价，令开发商哭笑不得。
　　“按照台湾地区的经验，股市涨三个月，房地产就要涨一涨。”这是一些开发商内部达成的共识。此前将近一年的时间里，上海房价一直处于下降通道中，数据显示，从2006年4月开始，上海房价指数就开始持续下降，同比最大降幅达到6.2%。从2006年第四季度起，上海房价下降的幅度逐步减小。
　　与股票指数相比，大众无法通过公开渠道获知房价指数每天的变动，这使得供需双方对房价的实际变动缺乏敏感性，上下家对价格的判断通常都取决于主观。在楼市下跌期，卖家心理通常仍停滞于未下跌前的价格，而买家出价则已根据其下跌的预期打了折，市场成交清淡在所难免。
　　随着楼市最表层的泡沫逐渐破裂，局部地区交投开始转暖。有诚意的买家发现，看中的房子要么就是被上家和开发商加价，要么小区内同类型的房源迅速被后来者消化。这有点类似当前的上海楼市，不断有新盘传出销售佳绩，甚至出现冒雨排队抢购的“奇景”，于是有人开始揣测，上海楼市是否已经走出寒冬迎来暖春？
　　显然，已经有不少人对上海楼市的春天等得不耐烦了。国家发改委提供的数据显示，此前一直下跌的上海房价在今年2月份结束了近一年的下降势头，当月同比止跌并上升0.1%之后，3月份再次上涨0.4%。从市场具体表现看，3月份上海房地产市场处于“量价齐升”的状态，新房成交量比前一个月翻番，价格同比上涨0.2%，环比上涨0.1%；二手房成交量大部分地区上升50%，价格同比上涨0.6%，环比上涨0.2%。
　　上海楼市真的就此复苏了吗？在我看来，从现状看“楼市回春”的说法言之过早。从理智角度分析，所谓交投转旺并非就意味着房价整体趋势就此向上。首先从成交价格而言，由于缺乏一个公开持续报价的市场，所谓当前成交价实际上是非常脆弱的。在楼市衰退期，如果房子像股票一样能够透明、公开、持续地交易，相信价格一定会大幅回落，一些捂了几套房子的投机客也不会有抛不掉的感慨。
　　在经历了一段衰退期后，一些诚意套现的卖家会提前下调报价，随着买家的逐渐浮出，交投开始转旺。此时，成交量上升仅仅意味着买卖双方对当前价格的认同度开始提高，尽管在交投趋于活跃时，不可避免地伴随一些楼盘价格的回升，但这种价格上的回暖与其被称之为“楼市回暖”，不如理解为“个盘行情”。
　　仔细分析眼下受到买家青睐的楼盘，基本上要具备以下条件：首先是“四房”产品——现房、地铁房、品牌房、降价房，或者是“三低一高”产品——低单价、低总价、低首付、高得房率。如果不具备这些要素中的其中一、两项，在市场上几乎没有出路。这跟房价一路上涨时期的各种迹象相比恐怕有天壤之别。一位长期跟踪台湾及上海住宅市场的评论人士指出，上述种种都是自用市场当道的表现，而自住客存在“精算、实务、购后退场”的特点，这就使得楼市买气不容易产生扩散效果，无力牵动市场全面繁荣。
　　现在，上海楼市仍处在一个挤泡沫的过程，等到多数房源由自住客拥有及房价通过时间、通胀稀释之后，市场才会重新走向坚挺，而这样的时间点，不少评论人士认为应该出现在明年下半年。

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（全文约3,300字，请参见《Value》杂志）