时　间：2007年4月10日
地　点：深圳市蛇口区新时代广场
管理层：孙承铭（招商地产董事长）、林少斌（总经理）、杨百千（副总经理）、黄培坤（财务总监）、陈宇（董事会秘书）、华立（董事）
股东大会议题：主要讨论2006年年度报告审议、公司向大股东增发A股事项、蛇口大众投资收购北京恒世华融房地产16%的股权等

股东与管理层交流记录：
　　问：公司并不缺钱，公司转让北京恒世华融房地产16%股权的目的是为了什么？
　　华立：北京世华这个项目面积不大，只有9万平方米左右，其中一部分是酒店，一部分是写字楼，我们招商地产进入这个项目的主要目标是写字楼。转让16%的股权给大众公司（大众公司是招商局旗下的全资子公司）主要是考虑到酒店项目是长期投资项目，酒店项目对于招商地产来说是异地的第一个项目，该酒店是超五星级酒店，引进招商局主要是考虑到招商局的影响力，引进世界一流的管理公司，增加谈判的筹码，提升酒店的国际影响力。

　　问：恒世华融房地产的股权结构，转让后将会怎样？
　　黄培坤：以前是两个股东，北京的一家公司占60%，我们占40%。转让后，北京公司为60%，我们为24%，大众为16%。

　　问：公司定向增发的目的是什么？
　　杨百千：定向增发从上市公司的角度考虑确实是需要融资，项目的开发需要资金。定向增发给大股东，一方面体现出大股东对我们的支持，另一方面，股改对大股东的股权有所摊薄，大股东的持股比例由44.59%下降到了43.7%，通过定向增发，大股东的持股比例回升到50.04%。不考虑公开发行主要基于以上两点，至于采用何种融资方式，还是以平衡为主，公司的规模和融资的速度要匹配，不能摊薄公司的收益，不排除其他的融资方式。

　　问：出售16%的股权属于关联交易，目前交易价格比较便宜是怎么一回事？
　　华立：此次转让的是股权，地价还没有投入，假如把地价算进来，每平方米将达到9,000元。

　　问：公司的大股东收购的资产评估是否合理（公司定向增发大股东的项目不太合理）？
　　华立：中通诚评估公司是中国证监会认定的具有证券从业资格的评估事务所，中通诚的法人代表是中国评估协会的常务副会长，他还是全国政协委员。

　　问：公司利润分配议案三说分配1.5亿元，公司的可转债已经符合转股条件，对此公司是如何考虑的？
　　杨百千：你提醒了我们，确实已经触发了强制赎回条件，我们董事会还没有讨论，我们会认真考虑的。

　　问：佛山、珠海开始执行房屋销售预售款专项管理，这对房地产企业及公司的影响如何，你们有什么应对的策略？
　　黄培坤：我们已经注意到，佛山已经开始执行，全国各地也都在讨论。我们的主要项目在深圳，深圳的房子要封顶才能买，因此深圳的烂尾楼比较少。深圳推出这个政策的可能性相对较小，就算出台的话，对我们的影响也不大。内地会有几个楼盘销售，比如苏州的开盘到出售不到11个月。

　　问：公司的扩张速度和同行相比是比较慢的，对此公司如何考虑？公司的大量持有型物业制约了公司的ROE的提升，请问如何解决？
　　林少斌：至于扩张速度的快慢，要看你是怎么理解的，扩张是需要量力而行的，要稳健、持续地发展，我们现在的负债率已经达到68%，负债率不低，去年我们已经超额完成了任务，今年年初我们在佛山、苏州得到了大的项目。
　　关于ROE的提升，那要看持有型物业的类型，另外，租金的上涨是滞后于房价上涨的。今年出租这一块我们能够获得相当可观的租金。我们有个别不太好的出租物业，比如厂房等，现在正在逐步改建中，深圳对于二次开发没有明确的规定，拆迁之后怎么扩建还需要等政策。

　　问：公司在8个城市中拓展了项目，是否会导致战线过长，以致公司的管理跟不上？公司部分项目的开发周期非常长，如何缩短开发周期？
　　林少斌：我们已经开发了10个城市，今年我们开工、建设了31个项目，已经开工的有360万平方米。我们的管理是没有问题的，我们的项目负责人中，中层骨干有80多个。项目的专业技术性很强，我们有600多名员工，还在继续扩招。我们的项目还不够多，还要进入更多的城市，我们有“长青藤”培训计划，对新员工进行职业生涯培训，对老员工实行技能更新培训。
　　至于你说的观澜项目和上海的项目各有其原因，观澜项目是政府的廉租房计划方案，政府的配套设施没跟上，当时立项时已经说清楚了，盖好后有一部分楼盘（占15%）要给政府，目前政府的配套设施要延期，所以拖到2008年开工。上海的项目是当时我们招拍挂拿地之后，与我们相邻有一块地，政府要求两块地统一规划、统一格局，我们和政府谈为什么招拍挂之前不这样要求，政府要我们按照他们的规划做，没有办法。我们在和另一家地产商讨论，两家至今没有达成共识，因此拖延了开发的时间。至于我们的开发周期长，我们正在加大研究力度，今年是我们招商地产的效率年，将以提高效率和房子质量为重点。

……

（全文约3,500字，请参见《Value》杂志）