时　间：2007年8月28日

地　点：万科大厦

管理层：郁亮（总经理）、王文金（财务负责人）、谭华杰（首席研究员）等

股东大会议题：中期业绩综述以及下半年工作重点等

管理层和股东交流记录 ：

问：当前有些地方土地价格超过了周边的房价，在这种情况下，公司怎么看待拿地对公司未来利润的影响？怎么看待未来一两年后公司利润率的变化？

郁亮：地价高过房价，这个问题现在的确存在，过去曾经也出现过这样的情况。这种情况的出现是不合理的，未来房价每年要涨50%多才能保证这个房子赚钱，这样疯狂的上涨对行业来说是有危害的。但面对这种情况，万科怎么办，这也是我们一直以来都在反思的问题。

面对这种情况，万科不能踏空，必须要拿到地。但现阶段万科拿地尽量采用并购的方式，我们通过招拍挂的方式高价拿到地的总量一定严格控制在20%以内，这样才能保证未来形势即使有所变化，对万科的影响也不大。我们通过这种方式来规避风险。

在房地产公司毛利率很高的情况下，管理往往会很粗放，很多利益会在不经意间流走。未来竞争激烈，毛利率一定会被挤压，万科不指望高的毛利率水平，而是希望提高运营效率以及推行精细化的管理。

问：中期报告中，销售费用和管理费用大概都增长了一倍，就全年而言，怎么看待这个问题？预计主营收入会到一个什么水平？

王文金：销售费用增长的原因主要是销售规模的增长，销售费用增长是低于销售额的，管理费用增长的原因是去年实施了股权激励，摊销期为一个月，今年的股权激励有半年的时间摊销。从账面看，管理费用也增加了，从全年看，销售费用比例比去年低，今年大概是3.5%左右，而去年是4%。管理费用和规模的增幅差不多。财务费用增长了1亿多，是由于一些项目竣工了，可能还有一些款项在这里。

问：郁总刚才说地价超过房价的情况出现过，请问接下来它将是一个怎么样的演变过程，多长时间才能够掉头向下，其对企业利润的挤压程度如何？

郁亮：这个问题我没能力预见，因为人的心理是最难预测的。但经过研究可以发现，地产行业的拐点一般晚于宏观经济指标大概一年时间，比如1993年的情况1995年有所转变。所以，会让地产发展商有足够的时间反应，关键在于你会不会继续贪婪。

我们是房产发展商而不是房地产发展商，所以要忘记地，我们只关心房子。要让自己向制造业靠拢，这样心态会平和一些。对于房地产行业的发展趋势，我们非常谨慎，但市场无法预测。房地产市场是有一定的刚性需求的，比如结婚用房，这些刚性需求是可预测的。如果我们聚焦在这些方面，应对变化的能力会强一些。

问：现在很多房地产企业都在上市和融资，且融资额都较大，在这样的环境下，你怎么看待这个行业？

郁亮：现在房地产企业通过上市融资的金额较大，据统计，上半年全国所出售的超过10亿元的地，60%是上市公司拿到的。一般说来，房地产一个项目也就十多万平方米左右，建房资金较大，周期也很长，目前很多公司都垂涎房地产开发，投入了很多钱，这其实对整个行业来说是不利的，日后可能会导致投资者收紧对房地产行业的投资。对于一个高速成长的企业来说，融资是必须考虑的问题，但应该选择融资的方式和时机，我们希望采用最合适的方式来融资。

问：增值税增幅较大，公司在这方面是怎么做的？

王文金：报表显示，税金占了11%，年预期大概7亿元，去年同期稍少些。今年税金增加较多是历史问题造成的，原因是去年结算时大部分项目在深圳地区，不需要预提。但今年很多地区的政策规定要预提，所以增加较多。从长期看，现在的情况有点特殊，对我们的发展不会造成严重的影响。

问：请问郁总，您个人对万科2007年到2009年的增长是一个怎样的判断？盈利的复合增长是多少？

郁亮：其实，判断一家地产公司三年内的业绩很容易，因为三年内的项目是现在就开始准备的，你可以根据当前的100多个项目容易地预测出来。我个人对万科的增长非常有信心，以往我们的目标是30％-45％的增长，现在我们修正了自己的目标，因为未来市场会有起有落，优秀的公司应该具有驾驭波动的能力，也就是说，在市场出现衰退时，我们要能保证增长；在市场增长时，我们需要达到至少两倍于大市的增长速度。这样我们才能体现出万科的优秀。但在规模这么大的时候，要能根据市场的变化灵活地变动是非常难的，万科在大势的判断方面当前还是做得很不错的。

问：除了增值税有所增长之外，管理费用的增长也较快，基于这样的情况，请问在开支方面，哪些经费是属于常态的？

郁亮：关于收入和开支方面，有人说不匹配，这是不存在的。从绝对数字看，销售费用是增长的，但从全年的相对数字看一定是下降的。今年我们要求所有项目的销售费用都要控制在3.5%以内，去年是4%左右，今年我们一定能做到。管理费用方面，我们实行股权激励，我们自己的福利也开始有一定的增长。我们首先追求给股东的回报增长，另一方面也要提高员工的回报率。

问：现在房产公司融资放开了，对整合资源来说难度增加了，对此你怎么看？

郁亮：融资渠道是放开了，但要看清楚是对谁更放开了。对于优秀的公司来说，未来融资渠道会越来越多，对万科来说，竞争也会增多，但我们欢迎这种竞争，这种竞争有利于行业秩序的改善。

问：万科通过赠送股票的方式和南都合作是一个很好的例子，万科通过这种方式发展的可行性如何？

郁亮：一方面，万科可能会考虑收购10亿左右规模的公司的项目；另一方面是跟国有企业合作，这些公司有天生的土地资源，用万科的品牌和号召力合作开发，我们的机会会越来越多。这两方面的合作是以后的重点。

问：万科以前和其他开发商一起游说政府，要求把保障市场和市场区分开来，这次住房工作会议上，我们看到你的游说成功了，政府加大了廉租房的建设力度会不会影响房地产市场的供求关系？

郁亮：国务院24号文件是一个重要的文件，这是领导英明，并不是我们游说的结果。其实，大多数房地产发展商对90／70政策都不愿执行，因为一方面小户型建造较麻烦，另一方面利润较低。但万科一直在积极推进小户型建设，几年前万科就认定了未来住宅小型化的趋势，对此作了准备和研究。

小户型要是多的话，对市场肯定是会有影响的，短期看影响不大，但长期看影响还是很大的。我们所进行的游说是为了行业能有一定的生存空间，将来即使只有50%的房子不是政府廉租房，我们还是能有相当大的生存空间。对于政府的政策，我们会积极参与，是本着对股东负责的态度去参与，但我们做这件事情会有限度。

……

（全文约4,000字，请参见《Value》杂志）