本篇是笔者半年前讨论房市走向的一篇随笔，其时房市正炙手可热，房价节节攀高，令众人忐忑不安。而眼下政府机构决意调控和纠偏，重手迭出，令房市热潮一时铩羽。民众包括地产开发商的期望经过此番折腾，懵懂挣扎之中尚待调适,但房市处于粘滞僵持状况,有行无市，疲态毕显，却是不容置疑的了。此时再来重谈房市的趋势，尤其以长程的眼界且尽量避免以经济政策的大义来讨论，应该有其意思。

笔者自认对市场的波动向来后知后觉,更何况房市之诡谲，实不下于股市，特别是内地房市，数据质量粗次，定义多歧、评析浮滥，且多受私利和情绪的趋动，极易令人茫失其里。

然而房市又是个人消费的最大门类，居民的财富有过半是以住房的形式拥有，大半的“房产”是靠按揭方式来融资的超前消费的耐用品，即把家庭未来的收入流折算成现金抵押给了银行才购置的。因此，居屋消费是购是租，何时投资，可能是市民一生中最重要的财富管理决策。

拥有自家的房子已是城镇居民的共识和基本追求，但眼下是不是入市购置的好时机？根据惯常所用的指标，如房价收入比、购租比之类，购房的风险似乎已是危如累卵。例如，上海公寓的平均房价除以平均月租，在400之上的比比皆是，假如一切都不变(包括不考虑房屋折旧、中介管理费、税收之类的话)，房主的投资至少要33年方可回本(对此计算有兴趣者请参阅2007年11月《Value》上张志雄的《买房还是不买房，这是个大问题》一文中细致透彻的分析)。

这是怎样一个概念呢？用一个简单的经验公式

房价=年净收益/折现利率

来计算一下，我们知道

房价/年净收益=33=1/折现利率

得出约3%的折现利率或投资回报率，而眼下的按揭贷款利率控制在7%左右，也就是房子的资产现值不及房价的一半，购房而不赁屋而居岂非疯狂？然而，本文所要支持的观点却不同，上述过于简化的解释之所以误导，是把一个最关键的要素——住房价值的增长给舍掉了，而这个资本增值的部分正是房地产投资的着眼点。

开放三十年来，一个城镇家庭的收入上升了何止三十倍，而房租(由配给制改为货币化)上升了又何止三十倍。1987年以来的统计数字表明，我国城镇居民的房价与家庭投入之比在五至七倍。要是把房产的增值考虑进去，而不仅仅把租金当作年净收益的全部，投资房产的回报要合理得多。任何人都能告诉你，在过去十年里，一个城镇家庭买了房比租屋而居(加上首期款存银行及可能的开支节约)的回报要大得多。

众人之所以积极看好未来，把房地产捧高，绝非闭着眼睛乱投机。其间或有不少兴风作浪者，如开发商串谋、地方官员袒护、投机客炒作、媒体煽情等等，把水搅浑(对房地产业有较公允的分析并能提出坦直批评的书可参阅徐滇庆的《房价与泡沫经济》,2006年，中信出版社)。房地产市场近年来的暴升趋势近期内会不会出现拐点？会不会如不少经济学人所预言的那样泡沫破裂？无论对个人的投资选择还是对整个国民经济而言，确实是个大问题。

房市走向乃市场经济现象，有它的起伏跌宕，有它的周期更替，略有常识者无不承认。但依据过去数年的房价腾涨是否就能断言房市即将遭到重挫且会一发不可收拾，则有耸人听闻之嫌。若能不考虑环境丕变(包括恶性自然灾害、战乱、全球性经济危机等)和政策性剧变(政局动荡、骚乱等，这些恶性剧烈变化的影响绝不止于房地产一端)，我们并没有多大理由认为房地产市场会垮于一旦，或在大幅改正后长年翻不了身。

房地产市场有其独特的一面,地产价值的地域性很强，牢牢绑定在当地，往往隔一、两个街区行情就大不相同，因此各地房地产市场的可比性不高，即使全球化竞争格局也不会有效抚平地区间的差异。人们把房地产价值的决定因素描述为“location，location，location”，所谓“地势、地势、地势”者，对于处在大转变大发展的焦点的中心城市尤其适用。考虑到以实例来说明比较容易得到感性理解，笔者权以上海地区为例来加以浅析。

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（全文约3,600字，请参见《Value》杂志）