在20世纪90年代，网络和光缆公司就好像是经济领域中的迈阿密海豚队跑锋里奇·威廉斯——他是一位天才的橄榄球职业运动员，在进攻方面锐不可当，堪称当代最伟大的球员。2001年之后的这些公司还是与威廉斯有许多共同之处的——状态极不稳定，让自己的支持者和赞助者相当失望。

在骗局被揭露之后，这些新经济公司很快开始裁员、大幅减少资本投资预算。在几个星期的时间里，安然的员工就从2万人变成了几十个人，世界通讯裁掉了超过6万名员工。纽约大学的托马斯·菲利蓬和罗格斯商学院的西米·克迪亚调查发现，几百家企业2000年到2001年重新公布了自己的收益，其中许多都是科技、网络和光缆公司，它们在2001年和2002年共削减了25万到60万个工作岗位。与世界通讯、安然提供的高薪职位相比，新增的高薪刑事辩护律师岗位就显得太微不足道了。

2001年11月，虽然经济衰退已经结束，但是美国国内的商业投资衰退却更加严重了。“从2001年第一季度到2003年第一季度，商业固定投资额连续9个季度都在下降”，经济学家布莱恩·韦斯伯里在《华尔街日报》上评论说：“这是自1947年有数据统计以来商业投资最糟糕的时期。”而且，这一衰退并非完全因为技术基础设施制造商们的破产而减缓。随着全球化进程的加速，美国公司越来越倾向于外部采办。在相对增长较慢的国内市场上，诸如IBM和戴尔之类的公司即使没有减少工作岗位，也不会增加多少岗位。它们在相对增长较快的市场，比如印度和中国，所聘请的员工数量急速上升。从2001年到2004年，美国流向其他国家的外国直接投资从1,420亿美元增长到了2,241亿美元。因此，那些离开微软和通用电气去追求网络热潮以及休闲着装方式的中层经理们发现自己已经很难回来了。

这样的结果就是，经济衰退结束之后美国的工作岗位数量还是持续减少了两年多。2005年1月，私营机构的工作岗位比2001年1月时还要少，这使得乔治·布什成为自赫伯特·胡佛总统以来的第一位在整个任期中一直目睹工作岗位减少的总统。当然，2000年到2004年间减少的工作岗位数量根本无法和1928年到1932年那段时期相比。对此，布什应该感谢房地产以及与房地产相关的信贷业迅速出现的泡沫。

华盛顿各大媒体的老板似乎并没有怎么在意布什的圣经式的言论，他们好像都习惯于把《新约》当作《新共和》(New Republic)的副刊。但是，在2006年8月视察墨西哥湾地区的时候，布什总统用了圣经式的语言总结了即将破灭的房产泡沫的积极影响。“我觉得你们将看到的是，它会成为一个动力。房屋会给人们带来工作，工作又会刺激人们对房屋的需求。”

20世纪90年代，许多宏观经济因素共同促成了许多市场令人艳羡的房地产发展。比如，从1994年到1999年，由于不断降低的利率、各大城市的复苏、第二次世界大战后婴儿潮时期出生的人们退休后改善居住环境的需要，以及总体经济发展等因素的影响，房屋价格以每年4.4%的速度健康发展。但是从2001年和2002年开始，房价就像自行车运动员弗洛伊德·兰迪斯在2006年环法自行车赛第17段的表现一样迅猛。这一次和以往的泡沫一样，人们都认为这次情况和原来有所不同，因此都不愿怀疑它的持续性，形势很快就变得狂热起来。

21世纪第一次泡沫的形成是许多新老因素共同作用的结果。土地和房产本身已经吸引了许多非常有煽动力的销售人员、传奇人物和奸诈之徒。比如电影《欲潮》(The Fountainhead)中的霍华德·罗克，或者电影《美国丽人》(American Beauty)中彼得·加拉格尔所饰演的房地产大王巴迪·凯恩，再比如纽约地产大亨唐纳德·特朗普。美国的投机性土地投资是由贪婪的欧洲人拉开序幕的。几乎以一己之力赞助了美国革命的罗伯特·莫里斯在18世纪90年代的时候就在纽约西部和弗吉尼亚占据了800万英亩的土地，但不幸的是他的生意失败了。当他赞助的那些家伙执掌大权的时候，莫里斯却在债主的监狱熬了3年。在20世纪20年代的时候，佛罗里达的房地产热潮在股市热潮之前就吸引了全国的注意力，只不过时间较短。但是，这些都算不上真正的繁荣。

和20世纪20年代时一样，这一次美联储也起到了关键作用。在“9·11”事件之后，美联储主席艾伦·格林斯潘疯狂地降低自己所控制的利率——联邦基金利率在几个星期之内从3.5%降到1.75%，以此来刺激经济复苏。2003年6月，格林斯潘更是把这一利率降到了1%，并且让这种状态维持了1年。同时，其他颇具影响力的中央银行开始公开表示对于通货紧缩的担忧，这也使得长期利率降低。2002年11月，当时的美联储理事本·伯南克警告说，对于通货紧缩的担忧“并非空穴来风”。在这种情况下，房屋抵押贷款的利率从2000年的8%降低到了2003年的6%。

低息资金，在某些情况下甚至是免费资金很快就进入了房地产业。二手房交易量很快从2001年的525万套上升到2003年的617.5万套。与此同时，房屋的平均价格也从147,500美元上升到178,800美元，增幅达21%。新房交易量也从2001年的160万套提升到2003年的185万套。房地产也的确提供了工作岗位，从整个国家的角度来看，房地产业也许是接纳过剩生产力的最佳产业了，建造、销售、装修和翻新房屋都是需要大量劳动力的工作。每建造或销售一套房屋，各行各业的许多人，不管是蓝领还是白领，都会行动起来，如抵押贷款经纪人和律师、产权保险人和契约公证人、评估师和搬运工、建筑师和工程师、装修工人和管子工、五金店经理和家得宝(家庭装饰品与建材零售商)的员工、水泥和木材生产商、烟囱清理工和家庭巡视员、化粪池清洁工和庭院设计师、园艺师和灭虫工人。而且我们能够一眼看出，这些工作都是属于聘用国内人员的岗位。北美信托银行有限公司的经济学家阿沙·邦加罗尔发现，从2001年11月到2005年10月间，房地产所提供的岗位占整个私营机构的36%，也就是230万岗位中的83.6万个。

其中最忙碌的要数不断发展壮大的抵押贷款经纪人和抵押贷款银行家队伍了。政府的政策又一次起到了关键作用。银行非常乐意向买房人发放贷款，部分原因就在于它们可以把其中的许多贷款都卖给新政所保留下来的金融基础设施之一——联邦国民抵押贷款协会以及它的姊妹公司联邦住宅抵押贷款公司。只要符合它们的标准，这两家机构就会从公债市场借款，从银行和放贷人那里购买抵押贷款，然后把它们打包成债券或者保留在自己的资产负债表上。作为政府资助的企业，联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司可以免除州和地方的所得税，还可以进行低息贷款(虽然政府一直宣称不会担保它们的债务，但是市场似乎认为到了关键时刻，联邦政府会这样做的)。经济学家拉里·怀特和斯科特·弗雷姆总结说，由于它们在市场中所得到的优惠条件，这两家巨头使符合条件的抵押贷款利率降低了20到25个点，也就是维持在6.5%或者6.55%的水平，而不是6.75%。国会预算办公室(Congressional Budget Office)发现，政府资助企业在2003年就这样为借款人节省了134亿美元。

事实上，联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司似乎就是为了成为泡沫推动剂而出现的。它们所购买的抵押贷款的数额是和平均房价的上涨而不是通货膨胀相关联的。房价上涨幅度越大，联邦国民抵押贷款协会就越愿意提供贷款。从1992年到2006年，贷款额不断上升，从2000年的252,700美元迅速上升到2003到322,700美元,上升幅度达27.7%。在接下来的3年中，最高额又上升了29%,达到了417,000美元。尽管期间出现了一系列丑闻，国会也在不定期控制这两个抵押巨头的业务增长，联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司的贷款业务还是发展迅速。

符合联邦国民抵押贷款协会和联邦住宅抵押贷款公司标准的贷款还只是贷款领域的一部分，这两家政府资助的企业并不购买限额以上的贷款，这就使得广阔的东北和西海岸地区超出了它们的业务范围。在提供资金方面，私营机构也不甘落后，次级贷款(subprime lending)——为信用不佳的人们提供的高息贷款——就相当于贷款中的高收益债券。2000年的时候，次级贷款的发展还处于初级阶段，只有719,000笔贷款，占抵押贷款总量的2.4%。但是，在之前的两次泡沫过程所形成的金融基础设施平台上，这一领域迅速发展起来。银行和抵押贷款公司可以得到低息贷款，再以高息把贷款发放出去，然后把这些贷款出售给联邦国民抵押贷款协会所主导的抵押贷款证券市场。互联网也成了进行与房屋有关的金融活动的巨大平台。比如，LendingTree.com和Bankrate.com就是有迫切交易愿望的借贷双方进行交流的平台。人们的电子信箱也会经常塞满关于抵押贷款的宣传资料，而且大多数网络广告都与此有关。次级贷款数额也从2001年的2,100亿美元增长到2003年的3,500亿美元，到2005年更是增加到6,250亿美元。

而且，越来越多的贷款已经不再是普通的30年固定抵押贷款。这一次，美联储在贷款革新方面又起到了关键作用。随着房屋价格的上涨，出借方开始提供可调整的贷款利率按揭(Adjustable Rate Mortgages，下称ARM)，允许借款方在最初几年中享受优惠利率。但是与此同时，购房者们也承担了未来利率可能根据市场情况上调的风险。优惠利率是以政府短期债券的利率为主要依据的，它受美联储政策的影响非常大。而且，美联储还发出了明确的信号，表示ARM没有风险。如果出现通货紧缩，就如本·伯南克所预测的那样，借款人就不需要担心最近利率会大幅上涨。2004年2月27日，美联储主席艾伦·格林斯潘在讲话时解释说，考虑到最近利率的不断降低，选择短期、低利率的ARM肯定是最佳决定。事实上，ARM在整个抵押贷款中的比例很快从2001年的12%上升到了2003年的19%。

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（全文约11,800字，请参见《Value》杂志）