上海的房价到底是高估还是低估，几乎每个人都有着自己的看法，即使是夫妻之间可能也会有较大的分歧。虽然房价高企叫了好多年，但上海的房价好像一直没有大幅下降过，期间虽然因为政策影响有过几次回调，但每次回调过后，都会出现一波更为猛烈的上涨。我在去年10月的《Value》中，提到一位朋友想出售自己的房子，最近他终于卖掉了房子，我把过程给大家介绍一下，让读者来判断一下目前上海的房价是高还是低。
先来说说他的资产配置情况。和大多数白领一样，这位同事出生于普通的工人家庭，买房只能靠自己，幸好他收入尚可，工作和购房的时间也较早，有幸在前几年房价不是很高的时候买了房子。目前手上有两套小户型出租，一套大户型自住。两套小户型在同一个小区，但面积和房型有所差别，一套是南北通透全明的一房两厅；一套是暗厅的两房一厅，但两个房间都朝南。我们的一致意见是那套暗厅的两房一厅可以考虑出售，另一套相对而言房型较好，我建议他先保留着。
去年10月下旬，朋友到中介去挂牌，当时这套房子所在区域的均价是1.2万-1.3万元/平方米，他就挂了1.3万元，挂牌后，一开始看房的人不少，但看过后就没了下文。到去年年底，由于大环境的变化，铺天盖地都是房价下跌的消息，看房的人也逐渐少了起来，尤其是深圳房价暴跌的消息让朋友很担心这套房子能否顺利卖掉。今年春节后，看房客逐渐增多，但看房后仍然是音讯全无。因频繁有人来看房，他也和租客闹得很不愉快，4月底双方终于拗断了。没了租金补贴，虽然他嘴上不说，但卖房的压力无疑又大了一些，尤其是他妻子对于卖房的决策还有所保留。
奇怪的是，5月以来似乎时来运转了，看房的人依然不少，有意向的也多了起来，有不少人开始谈价格了。周边新楼盘、次新盘的价格如同坐了火箭般地上涨，个别比较好的楼盘居然涨到2万元/平方米以上。由于他的房子房龄老了点，交通上略有不便，加上他心态还算平和，价格依旧维持在1.3万元。5月的最后一个周末，他刚从外面回来就接到一家中介的电话，说有客户看中了他的房子，想要当面谈价，他问了下对方的大致意向就出发了。半路上，居然又接到另一家中介的电话，那边也有客户看中了，且当场就把定金给交了，让他去签协议书并拿定金。他对我说，当时的感觉仿佛中了彩票似的，怎么一下子出现了这么好的事。由于有两个客户竞争，他不仅顺利地卖出了房子，还略微提了一点价。
挂牌7个月，看房的客户一直是光打雷不下雨，谁想一夜之间竟成了抢手货，也不知是回光返照，还是房价重拾升势。他历次陪客户看房的感觉是，需求一直存在且不小，问题就在于价格，一旦价格松动或是参照物的价格有所变化的话，需求很快就会转变为实际购买的意向。这从万科的各类优惠活动中销量大增也可略见一斑。
我和他持有相同的看法，目前的房价或许是偏高了，但各方面条件都不错的房子，还是值得继续保留的，通胀时代持有商品是较好的选择。加上房产的买卖成本较高，除非你卖房后几年之内不再考虑买房，持有房产长期来看收益还是比较稳定的。若你真的几年后都不买房的话，几年过去了，你还会再买房吗？你能保证几年后房价一定会跌很多吗？预测几年后的房价比预测几年后的上证指数更难，因此我建议除非卖出后就不买了(至少不在上海买了)，或是你保证卖房后投资其他标的明显有更好的收益的话，还是建议保留房产。当然，位置、周边环境、房型不好的房产，我还是建议如果价格合适的话就出售，因为以后新房子的周边环境和房型一定会越来越好，位置、周边环境、房型不好的房子一定会越来越难卖，即使房价上涨的话，这类房子的上涨幅度也会小于平均涨幅。
房子顺利出售后，接下来的问题就是如何用这笔钱进行投资。房产出售后，手头上比较宽裕，可以做一些长期投资，我建议他可以战略性做多50ETF。
Ａ股市场从高位回落后，整体PE目前已经处于相对安全的区域，可以考虑逐步入场。
大家可以看一下表1中的数据，各指数2008-2010年的ROE明显高于2005-2007年，这说明上市公司后几年的盈利能力应该强于前几年，虽然利润增速有所放缓，但依然在增长，并没有衰退。后几年的PE明显比前几年降低了不少，PB也有所下降，尤其是和2005年年底相比，PE更是下降了很多。这是不是可以理解为现在的整体估值其实并不比2005年年底高很多呢？
表1：各指数加权平均预测数据
|
项目 |
2005A |
2006A |
2007A |
2008E |
2009E |
2010E |
上证50 |
利润增速(%) |
26.36% |
20.85% |
35.24% |
25.22% |
21.27% |
16.76% |
PE/G(倍) |
1.77 |
1.465 |
1.083 |
-- |
-- |
-- |
总市值PE |
41.115 |
34.023 |
25.158 |
20.09 |
16.567 |
14.189 |
PB |
-- |
-- |
4.095 |
3.494 |
2.925 |
2.456 |
ROE |
17.44% |
15.77% |
16.28% |
17.39% |
17.65% |
17.31% |
上证180 |
利润增速(%) |
22.58% |
20.79% |
38.59% |
26.59% |
21.77% |
17.35% |
PE/G(倍) |
1.83 |
1.515 |
1.093 |
-- |
-- |
-- |
总市值PE |
44.199 |
36.591 |
26.402 |
20.781 |
17.066 |
14.543 |
PB |
-- |
-- |
4.162 |
3.548 |
2.98 |
2.505 |
ROE |
16.22% |
15.02% |
15.82% |
17.08% |
17.46% |
17.23% |
沪深300 |
利润增速(%) |
24.00% |
25.72% |
43.11% |
25.84% |
21.83% |
17.76% |
PE/G(倍) |
2.008 |
1.597 |
1.116 |
-- |
-- |
-- |
总市值PE |
47.83 |
38.047 |
26.585 |
21.01 |
17.245 |
14.645 |
PB |
-- |
-- |
4.232 |
3.597 |
3.025 |
2.545 |
ROE |
15.67% |
14.98% |
16.01% |
17.12% |
17.54% |
17.38% |
上证A股 |
利润增速(%) |
19.25% |
20.81% |
48.98% |
30.40% |
22.46% |
17.19% |
PE/G(倍) |
1.921 |
1.59 |
1.068 |
-- |
-- |
-- |
总市值PE |
50.662 |
41.935 |
28.147 |
21.51 |
17.564 |
14.988 |
PB |
-- |
-- |
4.283 |
3.53 |
2.933 |
2.445 |
ROE |
14.30% |
13.63% |
15.09% |
16.22% |
16.50% |
16.12% |
注：1、2005、2006、2007 均为实际公布数据，2008、2009、2010为市场上平均预测数据；
2、数据均按照总股本加权计算，成分股均取计算当期的成分股。
不少投资者对目前股市不是很有信心，我想无非是由于估值、大小非等问题的困扰。我的看法如下：
一、上市公司盈利增长依然强劲,不必过分担心上市公司盈利能力的下降。
二、经济过热的现象已初步得到遏制，政府在继续进行宏观调控的同时，会将保持经济稳定增长作为经济政策的重点之一。
三、大小非减持的问题将逐步有所缓解，但周期可能较长。
四、A股成长性溢价以及相对封闭的资本市场溢价不应抹去。
……
（全文约4,700字，请参见《Value》杂志）
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战略性做多上证50ETF