1、美国豪宅价格最近两季已下跌了10%-15%，未来12个月内可能还会再跌10%。

2、中低档豪宅（单价在500万-1,000万美元之间）市场受创最严重；而单价2,500万美元以上的最顶级豪宅几乎不受影响。

3、美元贬值，外国买家此时购买美国豪宅更为有利；但市场预估外国买主的兴趣不会持续太久，毕竟美国的经济前景并不乐观。

想要享受一点极度奢华的豪华生活，最近似乎不再遥不可及——尤其对想住豪宅的人来说更是如此。

在美国，以往若遇上房市不景气，豪宅市场通常能够置身事外，不受影响。但这次不同了，从迈阿密到比佛利山庄，拥有保龄球道、家庭剧院、蒸汽室、电暖地板、六车位车库以及其他豪宅必备设备的华屋，现在的求售物件，数量是一年前的两倍以上，而且许多屋主都乖乖听中介的话，做出前不久不可思议之举——降价。

“有些买方提出的价格，卖方之前连考虑都不会考虑，现在他们起码肯听。”迈阿密房屋中介商比格曼(Anita Bigelman)指出，“有一栋卖方开价1,200万美元的豪宅，我们刚以1,050万美元卖掉了。如果是以前，这种事根本不可能发生。”

近两季价跌10%-15%

主因：富豪失去购买信心

美国所谓的豪宅指的是500万美元以上的华屋。佛罗里达房地产市场公司Housing Predictor搜集整理了美国250个地区的房地产市场资讯，发现过去两年来纹风不动的豪宅价格，最近两季已经下跌了10%-15%，而且未来12个月之内可能还会再跌个10%甚至更多。

“豪宅市场是房地产市场的要塞、堡垒，但这堡垒现在已经被入侵了。”摩根士丹利首席投资策略分析师达斯特(David Darst)如此形容。

这篇报道能让读者对于售价在500万至5,000万美元以上豪宅市场的最新变化有个概念，在相同的价钱下，目前所能买到的标的绝对比才几个月前的好，但在预期未来还会再跌的情况下，买家还可以再等一等。

过去两年来，信用市场状况连连，导致房地产市场价格下跌，有些地区跌幅甚至在25%以上。而占美国整体房地产市场约1%的豪宅市场，长久以来形同房市景气波动的绝缘体，大多数500万美元以上的买主，根本不受信用市场好坏的影响。密西根放贷计划业者Nicholas & Co.创办人兼执行官尼古拉斯(Gibran Nicholas)指出，高端买主通常拥有1,000万至2,000万美元净资产，买房子时通常全额付现。

但现在情况不同了。

整体房市价格持续下跌，加上金融业裁员缩编，以及担心股市及景气前景等因素，已经让这群房市金字塔顶端的人士产生了巨大的心理变化。有些市场，比如佛罗里达、南加州凤凰城和拉斯维加斯的房价，过去一至两年来已经下跌了15%-20%。

但也有些地区豪宅市场坚挺依旧，像西雅图、旧金山、纽约威彻斯特郡(Westchester County)和康涅狄克州菲尔福尔德郡(Fairfield County)等地，豪宅价格仅微幅下调，棕榈滩及曼哈顿的房价甚至还小幅上涨，但换手的数量激增。棕榈滩1,000万美元以上的豪宅，今年第一季释出到市场上的数量几乎是去年同期的一倍；曼哈顿同一时期同一价位的豪宅，成交案例从去年同期的17件增至71件。

未来12个月房市仍疲软

外资：汇差优势难挡退场

在次贷风暴发生之前，由于金融服务业与科技业景气，加上国际买家趁美元弱势到美国置产，美国豪宅市场非常活跃。对外国买主而言，现在的情况更加有利，因为美元贬值了。

“去年5月，当1欧元约兑换1.35美元时，100万美元的房屋要花74亿欧元，而现在才等于63.3万欧元”，尼古拉斯说，但他指出，外国买主对美国房地产的兴趣不会持续太久，因为许多因素都对市场不利，包括大家对美国经济展望不乐观。

Housing Predictor创办人柯比兹(Mike Colpitts)指出，美国房市在未来的日子还会更难过，原因是，根据麻州康桥房价研究公司Fiserv Lending Solutions的预测，房价至少在明年年中前还会继续下跌，再加上金融服务业预料明年将掀起空前裁员潮，豪宅市场信心将大受打击，潜在买主会因此退场观望，迫使卖方在价格上作出更多的让步。

与之同时，整体房市的衰退，将对豪宅市场造成进一步的影响，原本可以藉由卖掉现有的房子筹足资本购买豪宅的潜在买主会发现，现有的房子卖不到他们想要的价钱。位于康涅狄克州，隶属苏富比(Sotheby’s)房屋中介公司的经纪人米利根(Janet Milligan)指出，她的一位客户在12个月前委托她寻找600万美元左右的房子，但最近已将目标下修至500万美元以内，原因是她要卖掉的房子价格已大幅下跌。

成交量提前反映市况

买方：有钱买但要慢慢挑

豪宅市场即将被撼动的迹象在过去一两年来逐渐显现，房市研究机构Fiserv首席经济学家史提夫（David Stiff）指出：“数量是先行指标，量的变化通常领先价格变化9到12个月。”而许多地区豪宅成交量过去一、两年来开始萎缩。

当房市大好的时期，200万至1,000万美元的豪宅，通常大约在24小时至3个月时间内就能成交。比佛利山庄房地产中介公司Hilton & Hyland执行副总裁高德(Gary Gold)指出，若卖方不降价，成交时间也不会超过6个月，“但现在得花上七至八个半月。”而且比佛利山庄豪宅成交量今年以来已衰退了15%。

有钱人的钱并没有蒸发，某些地区的豪宅依然抢手，比方在佛罗里达的棕榈滩，高盛前合伙人、布鲁京斯研究院(Brookings Institution)董事长汤姆敦(John L.Thornton)4月时便以7,750万美元的价格买下一栋占地3,200平方英尺、拥有300英尺私人海岸线的豪宅，这个价格，只比原屋主的开价8,100万美元低了4%。

在拉斯维加斯，名叫Ridges的顶级住宅区里，一栋占地6,946平方英尺、开价560万美元的豪宅，5月初只花了23天便顺利出售。在旧金山金门桥Divisadero街附近一栋4,000平方英尺的四房独栋房屋，屋主原本开价399.5万美元，挂出出售告示牌后，一下子涌入十名买家，结果以505万美元成交，对这件案子，经手的中介公司McGuire副总裁康吉(Aldo Congi)笑谈，只有两个字可以形容：“Google钱(Google money)。”(意指买家都是在矽谷大赚网络财的新贵——编者按）

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（全文约4,700字，请参见《Value》杂志）