编者按：这是我们的美国读者今年5月初在“Value之家”开的帖子，引来热烈的讨论，内容不仅涉及美国的房产，还涉及家具、教育、投资以及商业等，目前这个帖子仍在读者论坛上持续更新着，我们也会不断整理和连载。我们尽量保持论坛上的风格，如口语和缩写。当然，这些内容未经核实，仅代表个人观点，尤其是涉及事实部分，敬请读者注意辨别。

dudleyhu

最近一个月我刚刚在美国买了一套房子自住，在大洛杉矶地区的奥兰治郡(Orange County)。此前花了大半年的时间研究，也算是有点心得，所以在这里先开个头，有兴趣的朋友可以提问，我会详尽回答。废话少说，先上图片。

买房子我比较看重景观，这儿每晚都能看到迪斯尼的烟花。第一次看这套房子是白天中介陪着去的，晚上自己又去了一趟，看着迪斯尼的烟花，心里就定下来了。

chongchong

外观看起来真不错，不知价格如何？要是在国内，这种房子一定很贵，如果地段不太偏的话。

dudleyhu

价格是上海同样面积别墅的一半。

这个City距洛杉矶市中心60公里，2007年的人口数据是65,458，人口比例为：白人74.8%，西班牙裔(墨西哥人)10.3%，中国人(含港台)3.1%。人口密度为每平方英里3,379人；受教育程度大本以上人口占45%；中位家庭年收人11万美元，全美排名80-90位(人口5,000以上的City)；平均人口年龄37.4岁；失业率为5.2%(2009年2月份，加州失业率为10.1%)。犯罪指数为94.6(全美指数为320，越低越好)。

美国房子地段的好坏不是看与市中心距离的远近，这与亚洲的地段观是很不同的。这个话题很大，如果有坛友有兴趣听，我会再展开。

xiaoszxiao

还是有点模糊。楼主的这套房子，如果用11万美元的家庭年收入来衡量，是家庭收入的几倍？

这套房子从等级看，在LA属于什么水平？前10％？前50％？

另外，奥兰治这个地方，听楼主讲的数据，好像人口密度也不太低(上海大概是1万？)，这里的人均住房情况又是怎样的呢？

dudleyhu

这套房子的价格是当地中位收入家庭年均收入的12-14倍。至于房价是家庭年收入的几倍，这牵涉到美国房贷的放款条件。大家都知道这波金融危机是由房贷泡沫引起的，所以现在银行的房贷已卡得很严，银行要求贷款人每月还款和支付房产税的总额不得高于月收入的33%。以一套100万美元的房子为例，20%的头期款，80万美元贷款，以现在历史新低的房贷利率5%左右计算：每月需要还款4,300美元，加上1.1%-1.4%的房产税，每月要为房子固定交5,400美元。以33%的条款计算，要求月收入至少1.6万美元，年收入近20万美元，才能获得银行的批准买100万美元的房子。据我所知，美国年收入20万美元的人士一般是中型企业的老总、大企业的部门经理、专业人士(医生、律师、会计师等)，或是个人老板，Business Owner。根据这个计算方法，一般房价为家庭年收入的5倍是一个合理的水准。

这套房子的房价属于本市前5%，在奥兰治郡前7%，在加州前4%，在美国前2%(这个数据不是我随手写的，有专业的房产统计数据，只要输入房子的地址就能找到)。

奥兰治郡属于比较有名的富人区，人口密度是高了点，不过和上海是不能比的。上海的人口密度是每平方公里2,863人(《2007年上海统计年鉴》)，相当于7,330人/平方英里，且这个数据是把金山区、崇明岛的面积也加入了分母，可以对比一下我现在所在城市的3,379人/平方英里。

另外，写点题外话，美国的行政结构是“市—郡—州—联邦政府”(City-County-State-Federal Government)，所以，美国的一个市长相当于我们的一个县长，如果按管理人口的数量说，也就是个镇长或街道办主任。当然，超级大的城市，如洛杉矶、芝加哥的市长管理的人数就比较多了。不过，超级大城市在美国很少。

自由鸟

你这套房子的价格只有上海的一半，相信质量也会比上海的好，羡慕！

dudleyhu

你这套房子的价格只有上海的一半，相信质量也会比上海的好，羡慕！

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老美政府对建筑的要求是非常严格的，建筑商每造好一段，都要停下来，让政府派人来检验，通过后才能进行下一步。如果没有拿到分段合格的许可证而突击造房，这个房子拿不到最后的合格证，房子就不能卖。所以建筑商还是比较规矩的。

我现在租的Apartment附近在造一栋三层的商业楼，估计也就5,000平方米吧。两年前我到这里时，这栋楼就开始动工了，最近刚刚投入使用。够慢的。

加州属于地震多发地带，去年发生过一次5.6级的地震，上个月发生过一次4级多的地震。所以，加州政府对建筑的要求更严格。据我的房产中介讲，加州2000年以后建造房子的设计抗震强度是8级，也就是说，汶川地震也不会震垮。这对我来说又面临一个抉择，房子本身是抗震8级的，房屋保险要不要买地震险？地震险很贵，每年要交房价的0.1%。踌躇中。

xiaoszxiao

非常感谢楼主的详细解答。前5％的房子，房价才是11倍家庭收入，比深圳便宜多喽。深圳至少200倍了，Sigh。

dudleyhu

这个问题我也考虑过。很多人觉得房价高得太离谱，是居民收入的N倍，不合理。但房地产市场是一个竞争比较充分的市场，不会无缘无故地涨得这么高，关键是现在的房价要和能买得起房子的家庭收入(含灰色收入)进行比较，而不能把这个房价和深圳所有人的人均收入比。中国居民之间的贫富差距太大了，深圳的贫富差距更大。

胖大海

“美国房子地段的好坏不是看与市中心距离的远近，这与亚洲的地段观是很不同的。这个话题很大，如果有坛友有兴趣听，我会再展开。”

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很有兴趣。请讲。

dudleyhu

谈到房子一定要讲Location，讲一遍Location还不够，很多人要讲三遍。

中国人(含港台)，包括我有所了解的日本人和韩国人，对地段的理解就是离市中心越近越好，在没深入美国生活之前，我也是这样理解的。东亚人把对地段的理解顽固地移植到了美国，洛杉矶市中心就有Little Tokyo、Korea town，当然不必多说，一定有咱们老中的Chinatown。想想这三个意识形态这么相像的民族还老喜欢相互掐架，有点意思。

市中心有什么好处？我的理解是购物方便、夜生活丰富、离工作地点近(其实也不一定)。可能是生活习惯的缘故，东亚人喜欢群居生活，所谓的中意都市风情，男人喜欢应酬，女人购物方便。这好像已经成了心理定势，当社会的主流意识是市中心地段时，哪怕市中心的房价再高，也会有人继续接手。当然，东亚国家土地的短缺也是一个很重要的原因。

美国由于幅员辽阔，地势平坦，是全世界第一个普及汽车的国家，又比较重视家庭生活，所以大多数美国人对都市生活的概念不强。美国的豪宅区往往都在风景优美、环境清净的地区，加州几个著名的豪宅区都是在依山面海的地方，如Laguna Beach(巴菲特经常住在那里，别被他老家的小房子给迷惑了)，Malibu Beach(好莱坞影星、体育明星聚集区，章子怡男朋友的房子也在那里)，17 Miles(号称全世界最美的高尔夫球场圆石滩和无敌海景)，这些豪宅区都在离大城市如洛杉矶、旧金山一个半小时以上的车程。这些地方的房子我看过，真是惨绝人寰的美丽，我会找几张自己拍过的照片贴上来给大家看看。按照东亚人的地段观念，这些都是鸟不生蛋的地方，但确实是美国真正的豪宅区啊。能看到海的200平方米以上的房子，起价就是800万美元。

美国真正成功的都市型大城市，以我不太广的见识，只有纽约和芝加哥。前些年洛杉矶前任市长提出将洛杉矶打造成“美西曼哈顿”，不过，现实却是残酷的。今年1月，位于洛杉矶中心金融区的Rowan Condominium因乏人问津，200套公寓被迫以低于原价45%的价格拍卖。4月份，Staple中心(洛杉矶湖人队的主场)附近最大的Roosevelt高级公寓群申请破产保护。投资3亿美元的Figueroa大道30层高的Concerto高级公寓，4月上市至今无人问津，原先开价57万美元和80万美元，后来分别降价到40万美元和59万美元。很多中国人，包括我自己，第一次来到闻名的洛杉矶难免会失望：一点没有大城市的气派，就像一个大农村，街上叫辆出租车都很难，一定要打电话预约。过了下班时间后，整个Doentown就像空城一样。晚上没有咖啡店，没有酒吧，只有流浪汉，气氛很压抑。犯罪指数高，有色人种(黑人、墨西哥人)多，平均收入和平均房价还不到加州的平均数。

从买房人的年龄考虑,一般情况下，年轻人喜欢住在都市里，而老年人喜欢清净的地方。美国经过近100年的发展，社会结构趋于稳定，年轻人的收入比不上中老年人，创富机会很少(不要拿微软、Google、Yahoo这种特例来反驳我)。所以豪宅区往往在老年人喜欢的环境清净的地区。而东亚的发展从日本开始，也才40年，中国的发展历史就更短了。在大发展时期，创富的机会很多，很多富翁都很年轻，更喜欢都市生活。

张志雄

迪斯尼周围的房价如何？它也要来上海了吧。

dudleyhu

我买的房子离迪斯尼直线距离约6-7公里。

迪斯尼所在的城市叫Anaheim，也在奥兰治郡，人口33万，在美国算是大City了。中位家庭年收入57,059美元，低于加州平均水平，受教育程度在大本以上的只有19.6%，西班牙裔(墨西哥人)占人口比例为46.8%。在美国，老墨主要从事重体力劳动和基础服务性行业。

去年暑假带儿子去玩过，迪斯尼周边都是商店和旅店，住家以Apartment、Townhouse居多。查了一下房价，总体上以小户型为主，总价较低。

在美国，越是商业区、旅游区等人流量大的区域，总体的民用住宅价格越是偏低。这个较好理解，居民人口多、公共交通便捷、人流量大、犯罪率高、污染高，周边居民以基础服务业为主，收银、餐馆、旅馆的工作人员居多。这样，该地区的平均受教育程度和工资收入都偏低。

我觉得，在迪斯尼周边买住宅自住不是个好投资，但买商业地产倒是个好投资。

张志雄

楼主，关于豪宅，其实上海也未必市中心的才是豪宅。上海没高山，佘山100米的小山包，现在周围也“豪”了，但只有一小块，其他是概念。上海，即海上，海景也不行，黄浦江畔可以，但河岸线太长，还有浦东和浦西两边，很有讲究，其中可淘金。我比较看好浦东世纪公园周边的房子，它也不是市中心，所以住在浦西的上海人也搞不清它。

dudleyhu

豪宅的概念中一定包括景观，包括佘山那边的别墅区，上海的很多别墅楼盘是没什么景观的。现在卖价高了点，今后涨价的余地不大。上海的海景离市中心太远，而且还没有一个实力强的开发商去炒作这个概念。黄浦江在小陆家嘴区域景观很美，晚上的万家灯火非常壮观，让人心生豪气。现在房价够贵了，不过如果看好上海和中国今后的发展，还是能达到香港的房价水平的。我不知道上海对浦东世纪公园的规划是怎么样的，我觉得当时的规划是有点想学纽约的中央花园，我也很看好。还有，很多人可能忽视了上海有个崇明岛，这个地方今后有可能成为上海的Longisland，上海富人们的周末屋或养老屋。

上海房产和香港有区别，其实和纽约非常相像，我觉得可以相互对应来看。纽约曼哈顿最贵的地方是沿海边的高层住宅和沿中央公园的住宅，可以套用在上海的是小陆家嘴地区和世纪公园。纽约的房价按照单位面积算，可能是全美最高的。以前看到过一篇文章，说是一个见习医生拿到曼哈顿一家医院6万多美元的Offer，高高兴兴地应征上班。度过前3个月医院提供的免费宿舍后，开始找房子租时，才发现自己6万多美元的年薪根本租不起周围最差的一套小公寓。受不了房产中介鄙夷的目光，见习医生只能远到康涅狄格州租房，每天坐火车上下班要花3小时以上，最后不得不把工作给辞了。这样想想，在华尔街上班的年轻人起薪10万美元，也不算高收入。

国内的建筑商直到今天也很少有景观的概念，一说起景观，就以为是多种几棵树，搞几座假山就是了。也许他们也懂，不过从经济角度考虑，觉得没必要这么做。去年看过三亚的几个号称豪宅的别墅楼盘，起价都是2万元/平方米以上，还没进去看样板间，我就出来了，我知道他们的样板间一定是富丽堂皇的。不知道这些建筑商是如何规划的，这几个楼盘全封闭在海边，绝大多数房子是看不到海的。我作为外地客人,买三亚的房子还不是要看海吗，如果看不到海，我为什么要买三亚的别墅呢？

还没讲到我的房子的情况，快成忽悠了。

我这套房子是个独栋的两层楼，5房6卫3车库，面积是4,500平方英尺，合418平方米。美国的房子按照实用面积算，车库和楼梯不算面积，按照国内的标准应该在500平方米吧。占地面积11,326平方英尺，合1,050平方米，一亩半地。卧室带露台(老美讲情调用的)，进口双大门(单大门够用了，不过双大门气派，显得有面子)，全部水管是铜质的，内置式冰箱，内置式烤箱，内置式微波炉，内置式洗碗机，双楼梯(单个楼梯也够用了，有点浪费)，高屋顶，屋顶檐边带装饰条。房顶是水泥瓦顶，地板是大理石和地毯，两个中央空调设备，带烟雾感应器和自动喷淋灭火装置。室外庭院有自动定时洒水装置(不用自己给花草浇水)，走路5分钟到小学。小区还有一个四星半级的高尔夫球场(《Golf Digest》杂志评的)。

说明一下，老美买房子一般很少谈每平方米单价，都是讲总房价。一个区，一条街，大家的房子大小是差不多的，总价也差不多。较容易将背景、年龄、经济能力差不多的家庭集中到一起。比如同样是300美元/平方英尺(合人民币2万元/平方米)的房子，如果6,000平方英尺，560平方米的房子，总价为180万美元，只有富人买得起。如果是1,500平方英尺，140平方米的房子，总价45万美元，一般打工者月收入4,000美元，也能承担得起。但这两套单价一样的房子，其所在地区的差别就大了。一个是豪宅区，一个可能是平民区。国内的房子讲每平方米单价，一栋楼里有200多平方米的，也有70-80平方米的，总价差距比较大，往往会出现大富豪和小白领是邻居的情况。

下面再来讲讲决定下手买房的过程吧。

由于打算在美国长期居住(5年以上)，为了孩子的教育(我喜欢美式的教育，每天看着孩子开开心心的，自己心里真的高兴。以后有机会开个帖子谈谈美国的教育)。另外，从个人财务的角度考虑，买房后能从其他地方节省开支，才下定决心买房。

美国的房子也是学区房，只要能拿出居住房子的水电费清单和孩子接种疫苗的单子，哪怕是偷渡客，学校是一定要让小孩子入学的。但如果房子的住址不属于这个学区，校方有权拒绝。

美国是13年义务教育(K-12)。小孩上公立学校到高中毕业是全部免费的，家长买个书包，买点文具，交给学校每天大概1美元多的午餐费就行了。如果家庭经济状况不佳，可以向学校申请，连这1美元多的午餐费都可以免。书本、教辅材料都是免费的(当然学期末要还回去)。但如果以为这些是免费的，那就错了。在美国买房后，屋主必须要缴1.1%-1.3%的房产税，每半年缴一次。房产税是缴给City的，不是给联邦政府或州政府的，是大多数City的主要税收来源，而这笔税收有很大一部分是投入当地的学校。City的财务收支情况在网上很容易查到，在高房价地区，由于房价高，房产税缴得多，City就有钱，给学校的钱也多，这样学校设施好、老师收入高，又能招聘到好老师、多聘请老师(美国评价一所学校的好坏有一个很重要的指标：学生和老师的比率)，一所学校当然是老师越多越好。所以说，孩子读书的学费是以你缴的房产税支持的，免费教育不是白来的。

美国有很多排行榜，我们对大学排行榜很熟悉，其中最有名的是《US NEWS & WORLD REPORT》杂志办的，近几年，这个杂志搞美国高中(High School)排行榜，被人戏称为美国买房指南。大家都能理解，好的高中背后是好的初中(Middle School)和好的小学(Elementary School)，所以找到好的高中，一般就是好区。大家都想让自己的子女有好的教育，都在好学校周围买房子，房价自然越来越贵。我看过洛杉矶当地都市杂志评比的房价跌幅排行榜，洛杉矶地区过去一年中房价的跌幅是26%，前面提到的Malibu的跌幅是多少呢？+12.6%！涨了12.6%，华人聚集的好区San Marino是+5.1%。

说句题外话。亚裔是全美所有人种(含白人)中平均收入最高的族群，所以亚裔聚集的地区房价都很高。此外，亚裔普遍重视子女教育，不管有钱没钱，一定要把子女往好学校送，买不起房子的，租也要租套小的。而且，亚裔子女的学习成绩在学校里都是遥遥领先的。整个加州州立大学系统(含闻名遐迩的加州伯克利、Ucla、加州圣地亚哥)中，亚裔学生占46%，而亚裔占加州的人口是12%。美国也有高考，叫SAT，满分2,400分，老中的孩子拿2,300分以上甚至满分也没什么稀奇的。把其他人种惹急了，最近加州大学校方通过决议，入学时要废除SAT考试：“你们亚裔的分数太高了，我们不搞应试教育了，我们也学中国搞素质教育。”亚裔团体联合起来进行抗议：不考试，是剥夺我们入学的资格。

我的房产经纪对我说，这波房产危机显示出我们老中的经济实力，现在市场上出手买房的人中有很多老中。很多卖家看到亚洲人的面孔来看房，喜笑颜开(这个可能夸张的成分多，不过我爱听，小小地满足一把自己的虚荣心)。

至于现在是不是入市的好时机？我不敢说。因为有很多文章分析房价要跌到今年年底，认为还有20%的跌幅。不过，从我个人看房的经历看，对比去年刚开始看房时，感觉现在市场上有很多人在出手，有些开价合理、位于好区的房子，迟一步就拿不到了。这周看到一份数据报告，说是按照现在的房价和贷款利率(5%左右，会根据个人情况的不同有所调整，以后再展开说说房贷利率因人而异的条件)，已经有70%的家庭有购房能力了。而在房价巅峰期的2007年，只有7%的人有购房能力。而且现在的房价已经到了2003-2004年本轮房价走势的起涨点。

我在想，我购房的目的是自住，而且是长期持有。和股价一样，房价的走势很难估计，现在已经是一个相对的低点，所以就决定出手了。

在美国买房大多数是买二手房，很少有买新房的。美国经过这么多年的发展，社会结构和人口增长已经相对稳定，在好的地区，几乎所有的地皮都盖满了房子，没法再盖新的了。所以很多新房项目都建在更加偏远的地方或是老区里原来不适合盖新房的坡地、山地。国内只有从开发商那里买的房子才能算是新房，而在美国，10年内建的房子都算是新房，开发商的新房项目所在地由于是新区，房价低，收入稍稍差一点的家庭会购买。我刚看房时还是以国内的老观念，主要找新房，结果看来看去，都是比较差的学区，房价也便宜，这些地区的房子大多是前几年房产高峰期建造的，由于购买人大多收入不高，所以即便这个地区的房价不高，很多人还是承受不了，但因为有房贷金融机构的拔苗助长，使得很多房子顺利地卖了出去。后来的故事大家都知道了。这些地区的房价是本轮房产危机中跌得最惨的，平均在30%-40%甚至在50%以上。所以美国好区的房子一般都是老房子。

美国的新房一般都是装修后交房的，贴几张样板房的照片给大家看看。

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（全文约15,000字，请参见《Value》杂志）