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    房价上涨内幕、买房潜规则,一篇文章都说清楚了

    作者:南阳新闻中心-南阳每日新闻报 来源:www.valuegood.com点击数: 发布时间:2017-08-30 11:52

    房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。


    经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转:


    1,促就业
    2.控通胀
    3.保障金融系统的安全


    明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。


    房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。


    选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。


    一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值,如果小区边上有个不错的学校,就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。


    投资房产有些基本的原则:


    你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上。


    你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

     

    白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子,近郊的房子一定要选择有学校配套的。白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.


    大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。


    2007年全球金融危机是楼市分水岭


    2007年全球金融危机之前出口经济快速发展,大家生活水平大幅提高,对房产需求很大,导致房子供不应求,价格上涨,但价格始终在合理范围内,因为2007年全球金融危机之前,没有太多的投资投机。原因如下:1.出口工业比房地产挣钱,很多钱优先进入制造业领域2.就业不错,政府没有必要通过放水进行基建,解决就业问题。

    2007年全球金融危机之后,出口遇阻,高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条,导致社会出现大批失业人员,在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基建,同时鼓励房地产购买,毕竟房市还是供不应求。随着买气的加大,房价开始上涨,产生了赚钱效应,制造业由于不如以前好赚钱,纷纷进入房地产,基建放的水最终也流到了房地产,引起了房市一波一波的上涨。


    本轮房价上涨的原因:


    中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购,导致大城市需求萎缩,相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了,这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的,三四线城市的供应是增加的。各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房,很多房子不但没有涨价,还跌价,最可悲的是有价无市,认错的机会都不给。


    最最可悲的是大城市经过2013,2015,2016年的大涨,房价又翻了几倍。现在房地产市场又在挖第二个坑,那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房,这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉,卖不掉,住不了的窘境,多少人又得血本无归。


    2014年9月,2015年3月,国家出台宽松政策,放松了大城市限贷限购,大城市积压的自住需求一下子爆发出来,由于供应没跟上,导致供不应求,价格开始上涨,产生赚钱效应,更多的投资投机资金开始进入房地产,特别是2015年6月股市开始暴跌,大量资金由股市转战房市,价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房,随着时间的推移,大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求,然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。


    一线:北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。


    二线:随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。

    三线:不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。


    如果大家明白了这次房价大涨的原因,接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里。


    地王对供需双方的影响:

    1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价。
    2.开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量。
    3.买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整。

    综上所述,地王会加快赶顶的速度.



    调控干预的效果 


    不管什么产品,只要有不错的利润,如果政府不干预,迟早供大于求。如果政府干预的少一点,大城市的房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下:


    当房价上涨时,地方政府开始疯狂卖地,发大量开商开始买地建房,因为开发房屋有个时间周期,不能马上产生市场供应,房价继续上涨,民怨开始沸腾,中央开始出调控政策。例如限购限贷,导致市场被冰冻,这严重改变了开发商的预期,已经拿地的放慢开发节奏,没拿地的暂缓拿地,供应因此没有大量增加,但需求并没有消失。过段时间解除调控,积累的需求如火山喷发,由于供应没有实质的增加,房市继续供不应求,房价开始上涨,投资投机资金介入。


    房价继续上涨,地方政府开始大量卖地,开发商踊跃购地,还没来得及大量开发,中央政府又开始调控,周而复始。如果我们的政府出政策时 ,考虑一下开发商的感受,毕竟他们才是房子的供应主体,给他们完整的市场,大量开发赚钱是不二选择,供过于求只是迟早的事。


    房地产潜规则:


    房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:


    政府:政府垄断了市场供应,原则上会控制市场,慢慢卖,其实不然,在现有的政治生态下,没有谁会把土地留给下任卖,任内大卖特卖,发展经济,搞政绩是不二选择;就算自己会连任,但土地市场的行情时有波动,行情好的时候赶紧卖,筹钱搞政绩是上策,没有谁会考虑10年20年的事情。


    开发商:开发商大部分都是民营企业,行情好时,大干快上,行情不好时会减慢节奏,毕竟是自己的钱。


    购房者:买涨不买跌,行情好时,投资投机的都来了;行情不好时,投资投机不干了,刚需也开始观望。


    综上所述:房地产和别的行业差别不大,行情好时,各路开发商蜂拥而入,大肆拿地建房,直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市,但大城市房地产有一个不同的特点,就是限购限贷,限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会。


    房子的投资经验:


    要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。


    1.面积及对应人群


    90平米以下(小户型) 首套刚需
    90-140平米(中小户型) 首次改善需求
    140-200平米(中大户型) 多次改善需求
    200平米以上(大户型) 享受需求


    投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出90-140平米房子的好时间,同时买入140-200平米的房子。因为现在90-140是需求最大的房子,有些供不应求,140-200平米供求基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。作投资一定要有一些前瞻性。


    2.地段,地段,地段


    房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的,房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准,再加上教育和商业作为辅助标准。


    3、地铁的修建


    很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通CBD,开发区,交通枢纽。明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。



    4、自住买房和投资买房的差别


    自住买房和投资买房是完全不同的两种思维,现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了。


    1.自住买房:关心的是过一段时间之后房价是不是涨了,并不关心成本,在国家不停放水的情况下,一二线城市的房价大趋势总归是向上的。

    结论:自住在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上,就完美了。


    2.投资买房:投资买房关注的是收益,成本就是重中之重,特别是持有成本。投资房产的黄金时期已经过去了,买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在投资房产买进卖出的时点非常重要,决定了是否有收益。

    房子同样是3年涨20%,自住的可能很高兴,high的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了。房子的价格是可以分拆成各种组成部分的,这样可以评估价格是否是洼地,以及以后是否有前景。


    房价=地段(30-40%)+小区及房子品质(20-30%)+小区附近环境(10%-15%)+教育资源(5-20%)+二级商务资源(10%左右)+商业资源(10%)

    地段:到达主流CBD的便捷程度及时间。
    教育资源:教育资源在有些房子的价格构成中比例较大,但教育资源经常有调整,有一定的风险。

    上面的组成弄清楚了,房子的前景就很了然了。比如在市区,上面的组成都很成熟了,房子的价格已经包含了上述组成部分,房子的涨跌随大势,没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了,修条地铁,涨,建个学校,涨,建个商业中心,涨,这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。


    京沪深房价何时到拐点


    房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种干预扭曲了供求,但回归正常是迟早的事。

    限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金撤出,房价进入下跌通道。跌倒什么程度呢,合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点。以上海为例预测:


    房价的最高点:人民广场附近均价18万左右,徐家汇13万左右,莘庄9万左右
    房价支撑点:人民广场附近均价14万左右,徐家汇10万左右,莘庄6万左右
    然后随着收入的上涨,房租的上涨,房价会慢慢上涨,但靠投资房产致富已经不太可能了。

    上述预测纯属个人意见,大家就当故事看看吧。


    房产和金融


    房产和金融像一对孪生姐妹,如影随形,现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识,不但买房能少走弯路,还能改变人的一些思维。


    目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款,按揭贷款,抵押消费贷款。举例来说,小峰是我的老乡,2014要离开上海去杭州工作,他在上海杨浦有套两室的房子,想卖掉了去杭州买房子。问我的意见,被我批评了一顿,给他出了个方案:还掉剩下的20万按揭,然后抵押消费贷款70万,利息1.2倍,接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变,稍微折腾一下就有了两套房子,碰上2015、2016的房价上涨,现在房子增值都快200万。


    上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。


    如何买房买在低位:


    1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了。


    2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第1条,一般都能买在比较低的位置。

    房价上涨的特征:


    投资房产的黄金时代已经过去了,简单的买个房子放着等升值的机会不多了。
    研究一下2000到现在的房产价格变化,你会发现几个特征:
    1.涨的越来越慢,房地产行业进入成熟期。
    2.上涨不是匀速上涨,往往是调整几年,然后短期一个大的上涨,这和人性是符合的。买涨不买跌,涨的时候大家都过来买,调整的时候大家都观望。
    3.准确的选择城市/区域/产品,把握好买进卖出的时点才能赚到大钱。

    投资房产有两个收益点,一个是买进卖出的差价,一个是租金,投资要围绕这些展开。投资房产有两个概念,一个是买了就赚钱,一个是以后会赚钱。



    现在投资房产要注意核算成本收入:
    成本=首付资金成本+按揭贷款成本+买进卖出交易税费
    收入=房租+买进卖出差价
     

    现在每年的贬值在10%多一点,有量化的计算公式:
    贬值=金融机构总资产增长率-GDP



    对大家的劝告:


    大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子,这个场景何其熟悉。在当年6月份的股市也出现过,当普通人都在讨论一个事情了,悲剧可能要开始,20/80原则是有效的。不是说投资房子绝对赚不到钱,但难度已经很高了。


    很多人都有一个错误的思维,觉得自己买了一个房子,不管涨跌,都有个实物在那里,不吃亏。


    投资房产是个大事,大家要多多做功课,同时
    1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。
    2、要有成本意识,首付的资金和贷款的资金都是有成本的,交易税费也是成本。例如三年涨20%肯定是赚不到钱的。
    3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。
    4、投资不能想当然,多学习,冷静思考。


    其实是大家没有经历过房市的逆周期,如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子,98年面对的是下跌超过首付款,你还得付息还按揭,如果你是投资房产,可怜的租金2%不到,远远低于利息。苍天啊,大地啊,我这哪里拿的是房产,分明拿的是炸弹。


    后来好在国家给力,很快开始放水,解放了大家。就算国家不放水,最后也会解套,因为那时房子还是供不应求的,只是恐慌导致需求极度萎缩,过一段时间需求还是会释放出来的。


    时过境迁,今时不同往日,大多数城市如果不限贷限购,市场自由发展,1-2年都会过剩。如果投资不慎,买在高点,接下来很多人将会体会到什么是生不如死。

    投资是残酷的,不管房产,还是其它的。


    赚钱的机会一直会有,但这个机会以后更多的属于专业的投资人士。普通人要想赚钱,要么努力学习变成专业人士,要么找专业人士帮忙。现在房市进入这波行情的后期,已属鸡肋,等下一个周期是明智的选择。

    来源:地产情报站(dichanqbz) 作者:海男的故事  


    高位套牢楼市?现金才是击鼓传花的最后一棒!来源:米筐投资(mikuangtouzi)  

    作者:A先生



    导读:楼市管控趋紧,一大波调控新政或许正徐徐而来,于是“一二线城市高位买房人将高坡站岗”的声音开始涌现。对于高杠杆炒房并缺乏现金流支持的投资客来说,确实面临杠杆断裂、债务违约、征信污点的困境,但对于刚需及有稳定现金流的人来说不必恐慌,资产总有泡沫再起时,货币长期贬值是趋势,现金才是击鼓传花的最后一棒!






    1、按揭买房引发的信贷链条




    为了说明信用/信贷/债务/货币/泡沫之间的关系,我们以大家最熟悉的按揭买房为例来说明他们之间的链条关系。


    案例:卖房人5年前以50万购入一套房,现在以100万卖给买房人,可买房人只有30万的首付,于是他向银行申请了70万的按揭贷款,卖房人顺利的拿到100万卖房款,实现了50万的收益。


    案例里的买房人也是贷款人,他凭借自己的信用向银行获取了70万的信贷,并由此新增了70万的债务,而银行就是创造信用的人——它凭空给了买房人70万的贷款,这构成了银行的资产(资产和负债相互对应,一个人的负债就是另一个人的资产,如案例里的买房人和银行)。而卖房人拿到的是100万元,其中的30万是买房人的首付,另外的70万是银行的贷款——当然也是买房人的负债。


    实际上市场中的钱几乎都是信贷——是银行放出的贷款,当然也是贷款人的债务,银行也是债权人、贷款人当然也是债务人。


    它们由此构成了一个长长的链条:因为有信用,所以产生了信贷,信贷对贷款人来说就是债务(对放款人来说就是资产),债务就构成了市场中流通的货币,因为货币可以由银行放贷创造,钱就可能会越“印”越多,因钱的“印制”非常容易(现在也就是在电脑上多敲个零),而商品/服务的增加却需要一个生产的过程,钱迅猛增加而商品/服务却缓慢增加,于是价格上涨产生了泡沫。


    农业社会里没有信用(信用的面太广,这里仅指金融信用),等有了商贸、才有借贷、进而产生了银庄/票号,以致近代以来的银行,才有信用。信用能凭空调动一笔资源,促进经济的飞速发展。一切看起来如此美好。


    市场中的钱是信贷,信贷是贷款人的债务,可当贷款人不能履行债务时,这种美好就戛然而止了。那会发生什么呢?




    2、债务违约引发的经济危机




    贷款人为什么债务违约?因为收入少才还不起钱啊!对于投资者来说就是提供的商品/服务不能适销对路或因供应过多卖不出去;对于消费者来说是因种种变故而使收入减少甚至停止,这种变故更多的是失业,而之所以失业更多的原因还是就职的企业投资上的失误。


    债务违约的根源就是资源的错配——过多的资源大量的集中于某些领域或生产的东西市场不需要,引起供过于求或供需失衡,价格下跌、没有利润、收入减少以致亏损没钱还债。当债务违约不多时,银行可以用自己的利润去抵消违约债务,但当债务违约足够多、金额足够大时就产生了经济危机。


    经济危机是市场自我调节的机制——市场出清和债务出清:企业都破产了,供给自然就下降了,能顽强存活的企业又有了利润的空间;企业破产/个人破产,债务就此免除了,大家互不相欠,从此新的开始。


    在1933年大萧条前的欧美,这样的危机几乎每十年一次:债务违约——经济危机——市场出清/债务出清——经济复苏——信贷增加——泡沫出现——供需失衡/亏损增加——债务违约……就这样周期循环的轮番上演。


    是的,如果卖房人把卖房款100万存入1933年前的银行,当经济危机来临银行倒闭时会血本无归(银行倒闭大多是资不抵债),反不如一套资产落在手里来的安心实在,保护存款人的制度——银行倒闭时储户可以拿到最高一定金额的存款(美国25万/中国50万),是在二战后才出现的(中国是近十年内才出现的)。


    大萧条后凯恩斯主义开始流行,经济危机的处理方式也由之前的市场自发调节转换到政府的主动的干预,这其中的一个大创举就是央行职能的转换——由根据市场需要被动的发行货币到主动的发行货币干预市场中货币数量,来调控经济。到了1971年,金本位的布雷顿森林体系崩溃后,主权信用货币登上舞台,央行干预货币的能力更强——印钞?不就是在电脑中多敲个零么!


    一旦泡沫破灭会引发经济危机,那央行怎样印钞干预呢?又会产生哪些影响呢?




    3、央行干预引发的货币贬值




    信用是由银行创造的,信贷是由银行放出的,钱就是银行“印”的(央行印的是基础货币,银行把这些基础货币放贷出去产生了信贷货币,市场中的钱几乎都是信贷货币),债务违约主要指欠银行的钱还不上,银行对外放贷收不回来自然无法兑付储户的本息,紧接着银行就要破产(1929-1933大萧条期间,美国数千家银行倒闭),贷款人破产、银行破产、储户存款消灭,大家一次性债务出清,互不相欠。现在则完全不同了。


    我们还以上文的按揭房贷为例:当房价泡沫破灭时,足够多的按揭买房人断了月供,银行开始拍卖处置房产,售卖房产的增加会进一步压低房价,让银行的贷款更难回收,在面对储户的兑付要求时只好向央行求救。


    理论上银行可以把房贷债权抵押/出售给央行获取现金,来兑付储户存款及其他支出,但实际运作中,央行会先从银行持有的最安全资产做起——国债、金融债、大型企业债券、优质企业债权……按优劣资产先后依次购买,直至银行不缺流动性(等经济好时,各银行再把之前抵押给央行的资产回购回去或央行把资产在市场中出售,这就是央行的缩表),就像2008年的这次次贷危机一样。


    央行干预后,似乎一切风平浪静完美无瑕——本该倒闭的银行没有倒闭、本该存款消失的储户毫发无损、贷款人债务违约似乎并没有对经济造成那么大的危害,冤总得有头、债总得有主,那谁受损了呢?答案是所有持有现金的人。


    央行干预经济危机的手段就是超发货币,超发货币的结果就是稀释现金的购买力、向现金持有者征收铸币税,征收上来的铸币税去挽救银行、避免系统性金融风险,超发货币引发的通货膨胀是解决债务问题的重要方式。


    但持有实物资产的人并不会被征收铸币税,反而会因为货币超发享受资产泡沫的好处。货币超发并不直接创造财富,只是财富的转移再分配,并且很容易让财富聚集引发两极分化。


    长期看,货币贬值是趋势,只是会在较短的周期(信贷紧缩周期)内购买力上升。




    4、现金才是泡沫的最后一棒




    现在的货币只是一种交易媒介,没有任何价值,是国家的强制力让它具有了使用功能。主权信用货币体系下,货币的多少政府人为控制,根据实际经济需要任意“印刷”,一般情况下只增不减——经济好时,为了满足商品/服务交易,避免通货紧缩要增加货币;经济差时,为了刺激经济扩大需求,也要增加货币。


    所谓的信贷紧缩周期,并非货币绝对数额减少了,只是货币的增速变慢了。


    所以,长期看实物资产的安全性/保值性要远优于现金,那些担心甚至哂笑买房高坡站岗的人,殊不知现金才是泡沫游戏中击鼓传花的最后一棒。


    了解这些给我们哪些启示呢?


    1、少持有现金,尽量多的持有资产。现金会因购买力下降不断贬值,而资产的价格会因货币增多不断的水涨船高,虽不一定能财富暴增,但维持原有现金的购买力还是没问题的。


    2、钱一定要花出去。存在银行里的钱,它只是账户上一个冷冰冰的数字,不能为你带来任何福利和享受,如可口的美食、光鲜的衣着、温暖的房子、感官的享受……把钱花出去,购买了商品/服务,才发挥了钱的价值。


    3、让钱和资产间能自由切换。持有现金长期贬值,持有资产可急需钱时怎么办?这就要考虑资产的变现能力——资金和资产间自由转换的便利性。股票/基金/债券都是流动性好的资产,但它们也存在亏本的风险;存款/货币基金流动性好,但收益太低。


    一二线城市的房子当然是好的资产——很容易的出售变现,同时也很容易抵押贷款获取资金,资产的增值性和变现的便利性两者齐备。




    人的天性是贪婪的,总希望在周期的波峰卖出,在周期的波谷买入,赚取最大的收益。如果你有那个踏准节奏能力,当然可以这样做,否则就要跟定大趋势,不要在乎一时的涨跌得失,因为对赌的后果你输不起。



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